空き家バンク登録の落とし穴？｜不動産屋が抽選で決まる「専属専任媒介契約」の仕組みと注意点

「空き家を売りたいけれど、どこに相談したらいいのか分からない」
そんなときに多くの自治体が導入しているのが**「空き家バンク」**です。

自治体の公式サイトなどで物件を紹介してくれるため、地元で買い手を探しやすいのが特徴ですが、実は登録した時点で不動産会社が抽選で決まり、その会社と「専属専任媒介契約」を結ぶ流れになるケースがあります。

今回は、不動産会社の視点から、

• 空き家バンクの仕組み
• 抽選で不動産屋が決まる理由
• 専属専任媒介契約のメリット・デメリット
• 登録前に知っておきたい注意点
  を詳しく解説します。

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1. 空き家バンクとは？

1-1. 自治体運営のマッチング制度

空き家バンクは、自治体が地域の空き家情報を集め、買いたい人・借りたい人に紹介する仕組みです。
登録された空き家は自治体のホームページや提携団体のサイトに掲載されます。

1-2. 登録の流れ（一般例）

1. 所有者が自治体に申請
2. 自治体が現地調査
3. 提携不動産業者へ情報提供
4. 不動産会社を通して物件が市場に出る

ここで重要なのが「提携不動産会社」がどのように決まるか、です。

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2. 不動産会社が「抽選」で決まる理由

2-1. 公平性の確保

自治体は、登録された物件を複数の地元不動産会社に均等に紹介する必要があります。
同じ会社ばかりが物件を扱わないよう、公平性を保つために抽選制にしている自治体が多いのです。

2-2. 登録時点で会社が固定されるケース

空き家バンクによっては、物件登録時に自動的に担当会社が決まり、以降の売却活動はその会社を通して行うことになります。

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3. 専属専任媒介契約とは？

3-1. 契約の種類

不動産売却には大きく3種類の媒介契約があります。

契約形態	他社への依頼	自分で見つけた買主との契約	レインズ登録義務	報告義務
専属専任媒介	×	×	5日以内	1週間に1回以上
専任媒介	×	○	7日以内	2週間に1回以上
一般媒介	○	○	登録義務なし	報告義務なし

空き家バンクでは、このうち**最も制限の強い「専属専任媒介契約」**が求められることが多いです。

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3-2. 専属専任媒介契約の特徴

• 他の不動産会社に依頼できない
• 自分で買主を見つけても必ず担当業者を通す必要がある
• 契約期間は最長3か月（更新可能）
• 担当会社は物件情報をレインズに登録し、毎週報告義務がある

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4. 空き家バンク×専属専任媒介契約のメリット

4-1. 地元密着で買い手が見つかりやすい

自治体サイトや空き家バンクは、地域移住や古民家購入を検討している層がよくチェックしています。
都市部のポータルサイトとは違う層にリーチできるのは大きな強みです。

4-2. 売却活動の手間が少ない

専属専任契約では担当会社が売却活動を一元管理してくれるため、複数社とやり取りする必要がなくスムーズです。

4-3. レインズ登録で市場全体に公開される

空き家バンクだけでなく、不動産流通機構（レインズ）にも登録されるため、不動産業界全体のネットワークに載ります。

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5. デメリットと注意点

5-1. 不動産会社を選べない

抽選制のため、希望する会社や実績のある会社を選べないケースがあります。
その結果、売却戦略や営業力に差が出る可能性があります。

5-2. 契約期間中は他社に依頼できない

専属専任契約中は、他社でより条件の良い提案があっても乗り換えができません。
契約解除も可能ですが、手続きや説明が必要です。

5-3. 価格戦略の自由度が低い場合がある

担当会社が提示する査定額や販売戦略に沿う必要があり、価格変更のタイミングも会社主導になる場合があります。

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6. 空き家バンク登録前に確認すべきこと

1. どのように担当不動産会社が決まるか（抽選か、希望選択可能か）
2. 媒介契約の種類と期間（専属専任なのか、専任なのか）
3. 販売活動の方針（広告媒体、写真の質、ターゲット層）
4. 手数料や費用負担（仲介手数料、解体・測量費用など）
5. 契約解除の条件（いつでも解約できるか、期間満了まで不可か）

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7. 専属専任契約でも成功するためのポイント

• 契約前に営業担当者と直接話し、販売方針や熱意を確認
• 写真や間取り図のクオリティを重視
• 市場動向に応じて柔軟に価格調整する
• 購入希望者への対応スピードを早くする

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8. 当社のご提案｜空き家バンクに頼らない売却も選択肢

当社（ひたちハウス）では、空き家バンク登録物件の売却サポートだけでなく、直接買取にも対応しています。

• 家具や荷物が残っていてもOK
• 未登記物件も対応可能
• 地方や郊外の古民家も買取
• 即現金化で早期解決

空き家バンク経由で抽選に頼るよりも、自分で不動産会社を選び、条件交渉できる方法もあります。

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9. まとめ

• 空き家バンクは自治体が運営するマッチング制度で、買い手探しに有効
• 多くの自治体で不動産会社は抽選制、契約は専属専任媒介契約
• メリットは地元密着と一元管理、デメリットは業者選択の自由がないこと
• 登録前に契約条件や担当会社の実績を確認することが重要

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空き家をどう活用・売却するかは「会社選び」が全てです。
登録前に一度、直接査定を受けてみませんか？

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