【プロが本音で解説】不動産の「瑕疵」とは？

〜知らないと損する不動産トラブルの落とし穴〜

不動産の世界で頻出ワード。
それが 「瑕疵（かし）」。

「なんか難しい漢字だし、よく分からん」
「聞いたことはあるけど説明できない」

そう感じている人、多いです。
でも、家を売るにしても買うにしても、瑕疵を理解していない＝自爆装置を抱えてるのと同じです。

結論から言います。

瑕疵とは “あとで問題発生する原因になる欠陥” のこと。

表面に見えようが、見えまいが関係ない。
バレたら責任問われること、普通にあります。

特に中古住宅・相続物件・空き家を多く扱う当社としては、
この言葉を知らずに不動産やり取りするのは、
ノーガードで格闘技リングに上がるのと同じと断言します。

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◆ 瑕疵には4種類ある（覚えておけばOK）

種類	内容	例
物理的瑕疵	建物や土地に欠陥	雨漏り、シロアリ、基礎のひび割れ、傾き
法律的瑕疵	法律上の制限・権利問題	再建築不可、越境、借地権の問題
環境的瑕疵	周辺環境の問題	ゴミ屋敷隣接、騒音、悪臭、反社事務所
心理的瑕疵	過去の事件や事故	自殺、孤独死、事故物件

どれか１つでも当てはまれば、瑕疵。
「知らなかった」は通用しないこともある世界です。

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◆「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

法律も変わってます。

昔	今
瑕疵担保責任	契約不適合責任（2020年改正民法）

名前が変わっただけじゃなく、責任範囲が広がりました。

つまり、
「知らなかった」は免罪符じゃない
ってこと。

買主が困るような状態なら、責任問われます。

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◆ よくある瑕疵の具体例（現場から）

ここからは実話ベース。
不動産屋の現場で“頻発”するやつです。

✅ 1. 雨漏り（元祖トラブル）

古家あるある。
内覧の日は晴れてたから気づかない→梅雨に発覚
→ “言ってなかったですよね？” で揉める。

✅ 2. シロアリ

床がフカフカ、基礎周りに蟻道。
家の天敵。
虫なのに民事を荒らします。

✅ 3. 境界が曖昧

田舎あるある。
「昔はみんな仲良かった」パターン。
今→ちょっとした石の位置で喧嘩。

✅ 4. 再建築不可の小道問題

幅1.8mの私道しかない
→ 再建築不可
→ 知らずに買うと詰み

✅ 5. 事故物件

心理的瑕疵。
自然死でも孤独死の場合、状況次第で説明必要。
「知らなかったで押し切れる」と思ってると痛い目見ます。

✅ 6. 地下埋設物（ゴミ・コンクリ）

“掘ったらゴミ山”
→解体費アップ地獄
よくあります。

不動産ってロマンじゃなくて地味な現実の積み重ねです。

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◆ 売主にとってのリスク

瑕疵を隠して売ると…

• 契約解除
• 損害賠償請求
• 補修費用請求
• 買主と永遠にギスギス

お金も心も削られます。
トラブルは時間も奪う。これが一番痛い。

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◆ 買主にとってのリスク

知らずに買うと…

• 雨漏り修理数十万円〜
• 基礎補強100万円〜200万円
• シロアリ駆除＋補修で数十万円
• 最悪、建て替え不可能

夢のマイホームならぬ
現実の修繕ローン地獄です。

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◆ 「じゃあ誰が守ってくれるの？」→自分しかいません

不動産取引は自己責任。
不動産屋は味方にもなるけど、
“知識がない人の味方”は法律もしてくれません。

だからこそ、知っておく必要があります。

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◆ プロが教える“トラブル防止術”

✅ 売主の場合

• 分かってる欠陥は正直に言う
• 修繕履歴を残す
• 境界確認する
• インスペクション（住宅診断）活用

✅ 買主の場合

• “安い物件には理由がある”
• 価格より“状態”を見る
• リフォーム費も計算
• 重要事項説明をしっかり聞く（眠いけど大事）
• 迷ったら専門家呼ぶ

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◆ 結論：瑕疵は「知らずに被弾しないための知識」

瑕疵＝欠陥
でもそれより重要なのは、

知らなかったが一番の瑕疵になる

ということ。

不動産は人生で一番高い買い物。
トラブルが起きてから勉強するのではなく、
先に理解して防御するのが正解です。

正直言うと、私は“瑕疵物件”慣れしてます。
ボロ家も、事故物件も、擁壁だらけの土地も、全部買ってきました。

だからこそ言えます。

瑕疵は敵じゃない。知らないことが敵。

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◆ 瑕疵で悩む方へ：相談無料です

• 瑕疵物件を売りたい
• 空き家の状態が不安
• 境界が分からない
• シロアリに食われたかも
• 事故物件をどうするか

全部ご相談ください。
うちは逃げません。
“訳あり”大歓迎の不動産屋です。

電話・LINE・現地調査、全部OK。
押し売り？しません。
営業電話かける暇あるなら、現場行って草刈りしてます（笑）