【不動産プロが徹底解説】土地家屋調査士とは？役割・費用・依頼するメリットまでわかりやすく紹介！

不動産売買や相続、土地活用の手続きをしていると、必ずといっていいほど名前が登場する専門家——
それが**土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）**です。

正直に言います。
不動産業界にいる自分でも最初はこう思ってました。

「司法書士？測量士？土地家屋調査士？名前似すぎ。誰が何する人？」

安心してください。みんな最初はそうです。
でも、土地家屋調査士は不動産取引に欠かせない“縁の下の力持ち”。
彼らがいないと、土地の売買は進みません。
いや、そもそも“どこからどこまでが自分の土地か”すらハッキリしません。

本記事ではプロ目線で、

✅土地家屋調査士の仕事
✅いつ必要になるのか
✅費用の目安
✅依頼するメリット
✅司法書士との違い

これらをわかりやすく、正直に解説します。

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✅土地家屋調査士とは？【簡単に言うと…】

土地家屋調査士は、

土地や建物の「形」や「境界」を調べて、法務局に登記する専門家

です。

例えば、

• 「ここからここまでがウチの土地です」
• 「この建物はここに建っています」
• 「この土地、何平方メートルです」

こういう位置と境界と形を証明する人。
地味？いやいや、これが超重要なんです。

境界があいまいなまま不動産を売るなんて、
料理のレシピを見ずにフグをさばくようなもの。
…事故ります。

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✅土地家屋調査士の主な業務

◆1. 土地の境界を決める（境界確定）

「どこからどこまでが自分の土地か」を明確にします。

近隣の土地所有者とも協議し、立会いして、杭やプレートで境界を示します。

これがないとトラブルの原因になる代表例！

境界トラブルはご近所戦争の火種。
“塀が5cm越えてる”だけで数百万円の争いになることもザラです。

◆2. 測量（面積を測る）

国土調査済みでも、実際と違うことがあります。

昔の土地は、縄で測っていた時代のデータ…
そりゃズレます。

測量によって正しい面積を出します。

◆3. 建物表題登記

新築した時に「この建物がここにできました」と法務局に申請します。

家建てて登記しないと？
銀行ローン通りません。
税金関係もアウト。
つまり建ったけど存在しない家扱い。

◆4. 建物滅失登記（解体したとき）

建物を壊したら法務局に「消えました」と申請します。

滅失登記しないと？

• 固定資産税の対象に残る
• 売却時に面倒
• 相続で地雷

解体＝終了じゃない。書類提出までが解体です。

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✅司法書士との違いは？

仕事	土地家屋調査士	司法書士
主な役割	土地・建物の現況を調査・登記	所有権など権利の登記
内容	境界確認、測量、表題登記	名義変更、抵当権抹消
例	建物を新築したら登記	売買したら名義変更登記

ざっくり例えるなら…

• 土地家屋調査士＝土地の“現場検証”をする人
• 司法書士＝権利の“書類手続き”をする人

不動産の現場と法律の境界線を繋ぐ、名コンビです。

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✅土地家屋調査士に依頼が必要になる場面

⬜ 建物を建てた（新築）

→ 表題登記

⬜ 建物を壊した

→ 滅失登記

⬜ 隣地との境界が不明

→ 境界確定

⬜ 土地を分ける（分筆）

→ 開発、相続、売却時に必要

⬜ 土地をまとめる（合筆）

→ まとまった土地として扱える

⬜ 境界杭が抜けた・分からない

→ 再設置

逆に不要なケースは？

• 境界明確＆測量済み
• 過去に確定測量済
• 登記済みの表題変更が不要な場合

でも、売主としては測量してある方が高く売れます。

売主さん、ケチると損ですよ〜（本音）

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✅費用の目安

依頼内容によりますが、ざっくりこんな感じ。

業務	費用の目安
建物表題登記	7〜12万円
建物滅失登記	3〜8万円
境界確定測量	30〜80万円
分筆登記（1筆）	30〜60万円

※土地形状・面積・隣地数・資料状況で変動
山林・田舎の雑地・古い地籍→コスト上がりがち

「高い？」
いやいや、トラブルになった時のコストはその10倍。
境界は命。

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✅土地家屋調査士に依頼するメリット

✅トラブル予防になる

土地問題はご近所仲裁なんて生易しいレベルじゃ済みません。
裁判・多額の賠償・売却不可、全部ありえます。

✅資産価値が上がる

境界がハッキリしてない土地＝買い手の心理的ハードルMAX
価格も安く提示されがち。

測量済みの土地は強い。
数字より信頼。

✅売却がスムーズになる

「測量してから売ってください」
買主にこう言われること多いです。

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✅土地家屋調査士を選ぶポイント

• 経験豊富
• 対応が早い
• 現場をよく見てくれる
• 近隣対応が丁寧
• 不動産・司法書士と連携がスムーズ

ぶっちゃけます。
土地家屋調査士の腕次第で隣地トラブルの発生率が激変します。

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✅まとめ：土地家屋調査士は不動産取引の縁の下のヒーロー

土地家屋調査士とは？

土地・建物の境界や形を調査し、登記するプロ。
不動産の“現実世界”を法務局に反映させる専門家。

必要なとき

• 新築・解体
• 売買
• 相続
• 境界が不明な土地

メリット

• トラブル防止
• 資産価値アップ
• 取引がスムーズ

境界は、目に見えなくても財産の命綱です。
測量＝お金じゃなくて、安心を買う行為。

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✅当社でもご相談ください

「土地の境界が分からない」
「古い家を解体したが登記手続きは？」
「農地・山林・古家付き土地で困ってる」

そんな時はお気軽にどうぞ。

不動産・解体・残置物処理・境界相談、
すべてワンストップで対応します。

📞 TEL：0295-58-6268（不動産）
📞 買取・片付け：090-7939-6618
🌐 ひたちハウス：https://hitachihouse-24.com/

「話だけでもいいですか？」

もちろんOK。
むしろ、話だけで終わっても恨みません（笑）