【不動産プロが解説】地目変更と分筆は土地家屋調査士に依頼すべき理由｜費用・手続きの流れ・注意点を徹底解説
土地の売買や活用、相続の相談を受けると、ほぼ毎回と言っていいほど出てくるのが
**「地目変更」と「分筆」**というワード。
- 農地を宅地にしたい
- 空き家を解体したから、土地の地目も変えたい
- 相続で土地を分けたい
- 太陽光発電用地で利用区分を変えたい
- 複数筆ある土地を整理したい
こうした場面で必ず必要になるのが、
**地目変更（ちもくへんこう）と分筆（ぶんぴつ）**です。
そして結論をズバッと言います。
✅ 地目変更と分筆は土地家屋調査士の仕事です
✅ 自分でやろうとするとほぼ確実に詰みます
✅ 不動産売買のスピードにも利益にも影響します
この記事では、不動産会社として実務で何度も経験してきた視点から
- 地目とは？
- 地目変更とは？
- 分筆とは？
- どんな時に必要？
- 費用の相場
- 手続きの流れ
- 自分でやると危険な理由
- 失敗例と注意点
これらを完全に理解できる形で解説します。
目次
✅ 地目とは？まずここを理解しよう
地目とは、土地の用途を示す登記上の分類です。
例：
| 地目 | 用途例 |
|---|---|
| 宅地 | 住宅地 |
| 田 | 水田 |
| 畑 | 畑 |
| 山林 | 山、雑木林 |
| 雑種地 | 駐車場、資材置場など多用途 |
| 原野 | 自然のままの土地 |
| その他 | 用悪水路、公衆用道路 など |
POINT
現況（実際の使い方）と登記が一致していなければならない
例えば、畑だった土地を駐車場や住宅用地にした時、
地目変更をしていなければ登記違反になり、指導対象です。
✅ 地目変更とは？
現況に合わせて土地の地目（用途）を変更する手続き
● 必要になるタイミング
- 農地 → 宅地（家を建てる）
- 畑 → 駐車場
- 山林 → 住宅用
- 空き家解体 → 宅地に変更
- 畑 → 太陽光発電設備用地
特にみのるさんの現場でも多い
農地を宅地や資材置場にする時はマスト。
※農地の場合は先に農地転用許可
（これ忘れるとガチでトラブル＆罰則）
✅ 分筆とは？
1つの土地（筆）を分けて、複数の土地にすること
● 分筆例
| 依頼実例 | 目的 |
|---|---|
| 親の土地を兄弟で分けたい | 相続 |
| 太陽光発電で一部だけ活用 | 投資 |
| 売る部分と残す部分を分けたい | 取引 |
| 道路部分を分離 | 開発準備 |
分筆＝土地の整理・戦略の第一歩
✅ 地目変更と分筆は誰がやる？
結論
土地家屋調査士の専門業務
なぜか？
- 現場確認
- 境界の調査
- 測量
- 法務局への登記申請
これ、全部調査士の国家資格領域です。
✅ 費用の目安
| 内容 | 相場 |
|---|---|
| 地目変更 | 5〜15万円 |
| 分筆（1区画） | 30〜80万円 |
| 境界確定測量 | 50〜120万円 |
| 書類取得・立会費用 | 別途 |
※土地形状、面積、境界状況、隣地の数で変動
田舎の複雑地形＆古い筆界はコストUPします。
✅ 手続きの流れ
◆ 地目変更
- 現地確認
- 必要書類準備（公図・登記簿など）
- 現況写真・配置確認
- 登記申請
- 法務局審査 → 完了
◆ 分筆
- 現地確認
- 境界調査
- 隣地立会い
- 測量
- 境界標設置
- 筆割り作成
- 登記申請
✨ 分筆は“境界確定＝隣地全員の同意”が鍵
ここで揉めたら即アウト。
不動産業者的には計画が止まる＝損失になる大事な工程。
✅ 自分でやると危険な理由
- 法務局が受け付けない
- 測量機器も測量知識も必要
- 隣地所有者との交渉スキル必須
- 境界争いに発展することも
- 農地転用と絡むと更に複雑
- 失敗すると売買契約が破談
ハッキリ言います。
「DIY登記」は炎上案件です。
住宅DIYなら失敗してもかわいいですが、
登記でミスると笑えません。
✅ 不動産会社が最も困るパターン
実務で実際にあるケース↓
- 市から補助金が出るからと自分でやろうとする
- 境界トラブル発生
- 隣地と関係悪化
- 半年経っても進まず、結局調査士に頼む
結果 → 余計な時間と費用が倍増
素直にプロに頼みましょう。
「急がば回れ」ってやつです。
✅ よくある質問
Q. 地目が違うまま売るのは違法？
現況と違う地目で使用していれば違法
→ 買主側も融資NGになる場合あり
Q. 分筆しないで土地を分けて売る？
→ 無理です。脱税扱いにもなります
Q. 地目変更すると税金は上がる？
宅地化＝固定資産税は上がる
（が、土地価値は上がる）
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✅ まとめ
| 内容 | ポイント |
|---|---|
| 地目変更 | 土地の用途を正しく登録 |
| 分筆 | 土地を正式に分ける手続き |
| 担当者 | 土地家屋調査士 |
| 費用 | 5万〜100万超（規模次第） |
| リスク | 自分でやると詰みます |
不動産取引は
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→ うちに電話ください。簡単です。
📍茨城県常陸大宮市
📞 不動産：0295-58-6268
🌐 https://hitachihouse-24.com/
この記事を書いた人 石川実(ishikawa minoru)
ひたちハウス、IIK株式会社代表。
宅地建物取引士
空き家空き地の買取、リフォーム賃貸を手掛けるひたちハスウ、出張買取販売「出張リサイクルショップ24時」など茨城県内地域密着でお客様の悩みを解決するべく様々な事業を展開。プロの目線で空き家、空き地の管理方法等を伝授します。
