【不動産実務で必須】調整区域で貸家にできるかの確認方法｜登記簿を用意して役所へ相談しよう

はじめに

「調整区域にある古家を貸家にしたいけど、そもそも賃貸にできるの？」
「建て替えはできないと聞いたけど、今ある家をそのまま貸しても問題ないの？」

このような相談は、不動産業者や地主の方から頻繁に寄せられます。
実は、調整区域（市街化調整区域）にある建物は用途制限が非常に厳しいため、
「貸家にできるケース」と「できないケース」が明確に分かれています。

この記事では、不動産のプロが実務経験をもとに、

• 調整区域とは何か
• 貸家にできるかどうかの判断基準
• 役所での確認方法
• 登記簿の準備ポイント
  をわかりやすく解説します。

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調整区域とは？ まずは仕組みを理解しよう

市街化区域と市街化調整区域の違い

不動産を扱う上で最初に理解すべきなのが「都市計画法による区域区分」です。

区分	内容	建物の建築可否
市街化区域	すでに市街地化されており、住宅・店舗・アパートなどの建築が推進されている区域。	原則自由に建築可
市街化調整区域	市街地の拡大を抑制するために指定された区域。	原則として建築不可（例外あり）

つまり、**調整区域は「家を建てること自体が制限されるエリア」**です。
新たに住宅を建築するのは原則NGですが、「既存建物の賃貸」であれば認められるケースもあります。

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調整区域で貸家にできるケースとできないケース

貸家にできるケース（＝賃貸可能）

1. 既存建物が合法的に建てられた住宅である場合
   　調整区域にある家でも、「建築当時に合法的に建てられている」場合は賃貸利用可能です。
   　→ 建築確認済証や登記簿で建築時期を確認しましょう。
2. 建て替えを伴わない場合
   　既存の建物をそのまま使う（リフォーム・修繕のみ）なら、通常は貸家として利用できます。
3. 特定の許可を得た建物（例：自己居住用許可住宅）
   　許可を受けて建てられた建物であっても、**「名義人変更なしで賃貸」**なら認められる場合があります。

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貸家にできないケース（＝賃貸不可）

1. 無許可で建てられた建物
   　都市計画法第43条の許可を得ずに建てられた建物は、そもそも「違法建築」とみなされるため、賃貸利用は原則不可。
2. 再建築が認められない建物を解体して再利用しようとする場合
   　調整区域では、一度取り壊すと新たに建て直せないことが多く、貸家としての再利用が困難。
3. 用途変更にあたる場合（住宅→店舗など）
   　住宅を賃貸住宅以外（事業用やシェアハウスなど）にする場合は、用途変更許可が必要なことがあります。

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確認の第一歩：登記簿を用意しよう

調整区域の建物を貸家にするかどうか判断するには、まず「登記簿謄本（登記事項証明書）」を用意します。

登記簿で確認すべきポイント

確認項目	内容	目的
所在地番	「●市●町●番地」など	役所での照会時に必須
建物の構造・用途	木造・居宅・アパートなど	住宅として建てられたかを確認
新築年月日	建築時期	建築当時の法令に適合しているか確認
所有者	名義人	許可住宅の場合、名義変更の可否に関係

登記簿がないと、役所の担当課（都市計画課・建築指導課など）で調べる際に正確な照会ができません。
「建物登記簿」だけでなく「土地登記簿」も一緒に持参するのがポイントです。

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役所での相談方法｜どこの課に行けばいい？

1. 都市計画課または建築指導課へ

「この建物を賃貸として利用してよいか」「建て替えや用途変更は可能か」を確認する窓口です。

具体的には、次のような質問を伝えるとスムーズです：

「この建物（地番〇〇番）は調整区域内にあります。賃貸住宅として貸し出したいのですが、可能でしょうか？」

担当者は以下の点を確認してくれます：

• 建物が合法的に建てられているか（建築確認の有無）
• 再建築の可否
• 都市計画法43条許可の有無
• 名義変更や賃貸利用の制限

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2. 農業委員会（農地を含む場合）

敷地の一部が「地目：田・畑」となっている場合、農地法の許可も関係します。
登記簿の「地目」が宅地でない場合は、必ず農業委員会で確認しましょう。

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3. 建築確認台帳の閲覧（建築当時の資料確認）

市役所で「建築確認台帳」を閲覧できる場合があります。
そこに確認番号や日付が残っていれば、「合法建築」と判断できる根拠になります。

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実際の相談時に必要な持ち物

必要書類	用途
登記簿謄本（土地・建物）	建築位置・地目・所有者の確認
位置図・公図	対象地を特定するため
建物の写真	現況の把握（担当者が判断しやすい）
身分証明書	所有者本人であることを示すため
必要であれば委任状	不動産会社が代理で確認する場合

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調整区域での貸家活用における注意点

① 建替え・増築は原則NG

「古い家を壊して新しく貸家に建て替えたい」と思っても、調整区域では再建築不可のケースがほとんど。
「現状維持での賃貸利用」に留めるのが安全です。

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② 許可住宅の場合は貸し出し条件がある

過去に「自己居住用」や「農家住宅」として許可を受けて建てた場合、
名義変更や賃貸利用には再度許可が必要なケースがあります。
無断で貸すと「許可条件違反」として問題になる可能性も。

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③ 過去の登記ミス・未登記建物にも注意

登記簿に建物がない「未登記建物」の場合、
法的には「建築物として存在していない」扱いになるため、貸家利用に支障をきたすことがあります。
この場合は、司法書士・土地家屋調査士に登記依頼をしておくと安心です。

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④ 火災保険・ローン・売却時にも影響

調整区域の建物は、建築制限があるため金融機関からの評価が低く、
賃貸経営や売却時に「担保価値が低い」と判断されることがあります。
あらかじめ資産評価を把握しておくことが重要です。

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不動産会社の実務的アドバイス

1. まず登記簿を取得し、合法建築かを確認する
   　建築年と用途が「居宅」なら賃貸可能性あり。
2. 役所での相談記録を残す
   　口頭確認だけでなく、担当者名と日付をメモ。将来トラブル防止に役立ちます。
3. 現況維持での賃貸運用を基本とする
   　建替え・用途変更・間取り改造は避ける。
4. 賃貸募集前に法的確認を終える
   　募集開始後に「違法建築」と指摘されると、入居者トラブルにつながります。

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まとめ

• 調整区域では、新たな建築や再建築は原則不可。
• 既存建物が合法的に建てられていれば「貸家」として利用できる可能性がある。
• 確認には登記簿（土地・建物）を用意して、都市計画課や建築指導課へ相談するのが最短ルート。
• 建替えや名義変更を伴う場合は、追加許可が必要になることも。

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