こんにちは。不動産取引と空き家買取を専門にしているひたちハウス（IIK株式会社）の石川です。
今回は投資用不動産でよく耳にする 「オーナーチェンジ物件」 について、専門用語を使わずに、できる限りわかりやすく解説します。不動産投資に興味のある方や、売却を考えているオーナー様もぜひ参考にしてください。

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オーナーチェンジ物件とは？

まず結論からお伝えします。

オーナーチェンジ物件とは「すでに賃貸中の入居者がいる状態のまま売買される投資用不動産」のことです。

「オーナーチェンジ」＝「大家さん（オーナー）が交代する」イメージです。
つまり、買主は新たなオーナーとなり、すぐに家賃収入を得ることができます。

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オーナーチェンジ物件の特徴

項目	内容
購入時点	すでに入居者が住んでいる
契約関係	既存の賃貸借契約を引き継ぐ
家賃収入	即日スタート可能
物件状態	内見できないケースも

すでに入居しているので「家賃収入が確定している状態」で投資を始められるのが特徴です。

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オーナーチェンジ物件のメリット

① 購入直後から家賃収入が得られる

空室期間の心配がなく、投資後すぐに収益が出ます。不動産投資初心者にとって安心材料になります。

② 空室リスクが低い

空室の物件は、入居者募集・リフォーム・広告費用などが発生しますが、オーナーチェンジ物件ならその心配がありません。

③ 金融機関の融資審査で有利

安定した家賃収入が見込めるため、金融機関のローン審査でも評価されやすい傾向にあります。

④ 将来の収支計画が立てやすい

すでに家賃・管理費などが決まっており、購入前に利回り計算がしやすくなります。

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オーナーチェンジ物件のデメリット・注意点

もちろん良いことばかりではありません。注意すべきポイントもあります。

① 入居者の属性を選べない

入居者はすでに決まっているため、家賃滞納やトラブルの履歴がある場合も。その情報を事前に確認することが大切です。

② 内見できないケースが多い

居住中のため、室内状況を見れないまま購入するケースもあります。リフォーム状況や劣化状態が不明なまま契約するリスクを伴います。

③ 家賃の妥当性に注意

売主が売却を有利に進めるため、相場より高めに家賃設定していることもあります。家賃下落リスクを考慮しましょう。

④ 契約解除が難しい

入居者の賃貸借契約は継続されるため、購入後すぐに退去してもらうことは原則できません。入居者保護の観点から法律で守られています。

⑤ 設備修繕の責任は引き継ぐ

給湯器・エアコン・水回りなど、購入後の修繕費は新オーナー負担です。築年数や設備状態をできる限り確認しましょう。

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オーナーチェンジ物件の契約・引き渡しの流れ

一般的な売買の流れは以下の通りです。

1. 物件情報収集・調査
2. 家賃条件・入居者情報の確認
3. 重要事項説明書の確認（入居者情報が記載される）
4. 売買契約締結
5. 決済・引渡し（オーナーチェンジ成立）

引き渡し日以降は、新オーナーへ家賃が振り込まれるようになります。

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実際にあったオーナーチェンジ物件のトラブル事例

事例① 滞納常習者が入居中だった

購入後、数ヶ月で家賃滞納が発生。調べたら、以前から何度も滞納していた入居者だったことが判明。売買時にしっかり確認していれば防げたケース。

教訓：滞納履歴の確認は必須！

事例② 築古物件で修繕費用が膨大に

表面利回り12％の高利回り物件だったが、築30年以上で購入直後に屋根・給湯器の修繕が必要となり、初期費用以上の出費に。

教訓：建物の修繕履歴や残存耐用年数を確認！

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オーナーチェンジ物件の投資利回り計算例

具体的に利回り計算の例を紹介します。

• 物件価格：1,000万円
• 月額家賃：60,000円
• 年間家賃：72万円

表面利回り
72万円 ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 7.2％

ここから管理費・固定資産税・修繕費などを差し引いたものが「実質利回り」になります。

購入時には「実質利回り」で判断するのがポイントです。

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オーナーチェンジ物件に向いている人

• 初心者でも安定収入を得たい人
• 短期間で利益を出すより、長期保有したい人
• 多少の修繕リスクを受け入れられる人

逆に、すぐに自宅利用を考えている方、リフォームが前提の方にはあまり向いていません。

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オーナーチェンジ物件はどこで探せる？

• 不動産仲介会社（投資用専門店）
• 楽待・健美家など投資物件ポータルサイト
• 地元不動産会社の非公開情報

当社IIK株式会社でも、オーナーチェンジ物件のご紹介・売却査定を随時承っています。

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売主の立場でみるオーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件は 売却側にも大きなメリット があります。

• 空室リスクを抱えずに高値売却ができる
• 賃貸中なので維持費負担が続かない
• 投資家向けに売却対象が広がる

特に、相続・資産整理で収益物件の売却を考えているオーナー様は、 「賃貸中のまま売る」 という選択肢が非常に有効です。

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不動産屋からの現場アドバイス

オーナーチェンジ物件は 「事前の調査がすべて」 です。

• 入居者情報（属性・滞納履歴）
• 家賃設定の妥当性
• 建物状態（修繕履歴）
• 管理会社の対応力

購入前にしっかり確認すれば、非常に安定した不動産投資が可能になります。
逆に「安いから」「利回りが高いから」と勢いだけで購入すると、後から大きな修繕やトラブルに見舞われるリスクもあります。

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IIK株式会社でもオーナーチェンジ物件を積極取扱中！

当社IIK株式会社では、茨城県常陸大宮市を中心に、地元密着で投資用不動産の売買・仲介を行っております。

• オーナーチェンジ物件の買取・売却査定
• 投資家様向けの優良案件のご紹介
• 賃貸管理・修繕サポートもトータルで対応

不動産投資をこれから始めたい方、すでに物件をお持ちで売却を検討中の方も、ぜひ一度ご相談ください。

📞【お問い合わせ】
IIK株式会社（ひたちハウス）
茨城県常陸大宮市根本297-1
電話：0295-58-6268（不動産専用）

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まとめ

• オーナーチェンジ物件＝「入居者付で引き継ぐ投資物件」
• 即収入スタート・空室リスクゼロのメリット
• 事前調査不足は思わぬトラブルに
• 長期的に安定収入を得たい投資家におすすめ

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最後までお読みいただきありがとうございました。
IIK株式会社では、オーナーチェンジ物件をはじめ、不動産の様々なご相談を丁寧にサポートしております。お気軽にお問合せください！