こんにちは。不動産取引・空き家買取を専門にしているIIK株式会社の石川です。
今回は、不動産の売買やローンの場面で必ず出てくる 「抵当権」 について、専門用語をできる限り使わずに、わかりやすく解説していきます。

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そもそも「抵当権」とは？

抵当権（ていとうけん） とは、簡単に言えば「お金を貸すときに担保として設定する権利」です。
例えば、住宅ローンを組んで家を買うとき、多くの方が銀行からお金を借りますよね。銀行は万が一返済できなくなった時に備えて、融資したお金の担保として購入した不動産（土地・建物）に「抵当権」を設定します。

わかりやすく言うと

• 銀行が「返済してくれないと困るから、この家を担保にするね」と権利を設定する
• 借主が返済を滞納すると、銀行はその家を売却（競売）して貸したお金を回収できる

つまり、借金の返済が滞ったときの保険 だと考えるとイメージしやすいでしょう。

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抵当権が設定されるタイミング

抵当権は主に次のような場面で設定されます。

• 住宅ローンを組むとき
• 不動産投資ローンを組むとき
• 事業用融資で不動産を担保にするとき

融資を受ける際、金融機関が「登記所」に申請して登記簿に記載することで抵当権が設定されます。

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抵当権がついている不動産を調べるには？

誰でも法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得すれば、その不動産に抵当権が設定されているか確認できます。

登記簿の見方

登記簿の「乙区」に記載されるのが抵当権情報です。

• 債権額：借りたお金の額
• 債権者：お金を貸した人（多くは銀行）
• 設定日：抵当権を設定した日

不動産を購入する際には、売主の不動産に抵当権が残っていないかを必ず確認します。

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抵当権があると不動産売買はできないの？

結論からいうと「抵当権があるままでも売却はできるが、通常は抹消して引き渡す」のが一般的です。

売買の流れの中で

1. 売主がローン残高を確認
2. 売買代金の一部を使ってローンを完済
3. ローン完済と同時に抵当権抹消手続き

買主は「抵当権が抹消された状態の不動産」を引き渡してもらいます。万が一、抵当権が残ったままでは、その後銀行が差し押さえする可能性があるため、通常は引き渡し時に完全に消しておきます。

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抵当権抹消の手続きとは？

① ローン完済

まずは金融機関に完済金を支払い、借金をゼロにします。

② 書類の発行

銀行側から「抵当権抹消に必要な書類一式（登記原因証明情報・委任状など）」が発行されます。

③ 登記申請

司法書士に依頼して法務局へ抵当権抹消登記の申請を行います。

④ 完了

登記簿から抵当権が消え、晴れて完全所有の不動産になります。

※ 登録免許税（抹消登記費用）は不動産1個につき1,000円程度。
※ 司法書士報酬は1～3万円が相場です。

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抵当権が残っている不動産のリスク

抵当権が残っている物件は「完全に自由に使えない物件」とも言えます。以下のようなリスクがあります。

• 売却が困難になる
• 新たに借入をする際の担保に使えない
• 差し押さえ・競売リスク

特に相続した不動産などで、古い抵当権が残っているケースは注意が必要です。古いまま放置していると、いざ売却・活用する際にトラブルになります。

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消滅時効と休眠抵当権

すでに返済が終わって何十年も経っているのに、抵当権の抹消手続きをしていないケースもあります。これを「休眠抵当権」と呼びます。

• 債権の消滅時効 は原則5年または10年ですが
• 抵当権自体は抹消登記をしない限り残り続ける

売買や相続の際に慌てないためにも、早めに司法書士へ相談して整理しましょう。

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不動産屋の現場で実際にあった抵当権トラブル事例

事例① 売買直前に判明した古い抵当権

昭和40年代の古い抵当権が登記簿に残っていたケース。債権者の金融機関はすでに合併・消滅しており、権利者不在。結果、売買に半年以上の遅れ。

→ 教訓：早めの登記簿確認が重要！

事例② 相続不動産での抵当権放置

相続で取得した土地に抵当権が残っていたが、父の代で返済済み。しかし抹消しておらず、売却時に慌てて司法書士に依頼。

→ 教訓：相続時に登記簿整理を忘れずに！

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抵当権の仕組みまとめ

内容	ポイント
誰が設定する？	主に金融機関（銀行・信用金庫など）
目的は？	融資の担保確保
売買時の注意点	原則、抹消が必要
抹消方法	司法書士による登記手続き
リスク	売却不可、差し押さえの恐れ

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【不動産屋からのアドバイス】抵当権は早めに整理が安心です

当社でも、売買相談を受けた物件の中で「抵当権が残っていた」というケースは珍しくありません。特に下記のような方は一度登記簿確認をおすすめします。

• 相続した不動産を所有している
• ローン完済後に放置している
• 昔の抵当権が残っていないか不安

放置していてもメリットはありません。
「売却したい時に慌てない準備」 こそが大切です。

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IIK株式会社では、抵当権の相談・抹消サポートも行っています

当社 IIK株式会社では、空き家売却・相続不動産・古家買取など様々な不動産のご相談を承っています。
もちろん 「抵当権の抹消サポート」 や 「登記の整理」 もお手伝い可能です。

• 地元密着のスピード対応
• 専門家（司法書士）との連携
• 面倒な書類手続きもお任せ

不動産売却や登記整理でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

📞【お問い合わせ】
IIK株式会社（ひたちハウス）
茨城県常陸大宮市根本297-1
電話：0295-58-6268（不動産専用）

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まとめ

• 抵当権とは「融資の担保に設定される権利」
• ローン返済後は抹消手続きが必要
• 古い抵当権の放置は将来のリスクに
• 早めの確認・整理が安心！

不動産は一生モノの財産です。わからないまま放置せず、正しい知識を持って賢く管理しましょう。

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最後までお読みいただきありがとうございました。
IIK株式会社では、不動産の買取・売却・登記整理まで、地元密着型で丁寧にサポートいたします。
ぜひお気軽にお問い合わせください。