【不動産屋が徹底解説】固定資産税とは？計算方法・軽減制度・節税のポイント

はじめに

土地や建物などの不動産を所有していると、毎年4〜6月頃に市区町村から送られてくるのが**「固定資産税納税通知書」**です。
しかし、不動産を初めて所有した方からはよくこんな声を聞きます。

「固定資産税ってどうやって計算されるの？」
「評価額って何？なぜ変わるの？」
「節税ってできるの？」

本記事では、不動産屋として日々お客様と接している立場から、固定資産税の仕組み、計算方法、評価額の決まり方、軽減制度や節税のコツまで徹底的に解説します。

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1. 固定資産税とは？

固定資産税は、土地・家屋・償却資産を所有している人に対して、市区町村が毎年課税する税金です。
地方自治体の重要な財源であり、道路・上下水道・教育など地域の公共サービスに使われます。

課税の対象になるのは、毎年1月1日時点の所有者です。
たとえ1月2日に売却しても、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者が納める必要があります。

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2. 固定資産税の計算方法

固定資産税の基本的な計算式は以下の通りです。

コピーする編集する固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 標準税率（1.4％）

2-1 固定資産税評価額とは

市区町村の職員や委託された評価員が、国の基準に基づいて土地や建物を評価した額です。
時価（実際の売買価格）よりも低い傾向がありますが、この評価額が税額の基礎になります。

2-2 標準税率

原則として1.4％ですが、市区町村によって条例で異なる場合があります。
都市計画税が併せて課税されることもあり、その場合は**固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％**が一般的です。

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3. 評価額はどう決まる？

3-1 土地の場合

• 地目（宅地、田、畑、山林など）
• 形状や面積
• 道路付け（接道状況）
• 公共施設や交通機関へのアクセス

3-2 建物の場合

• 構造（木造、鉄骨造、RC造）
• 延床面積
• 築年数（経年減点補正）
• 設備（キッチン、浴室、断熱性能など）

評価額は3年ごとに評価替えが行われます。
例えば令和6年（2024年）が評価替えの年なら、その後3年間は原則同じ評価額で計算されます。

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4. 固定資産税の軽減制度

固定資産税は一律ではなく、条件を満たすと軽減される制度があります。

4-1 住宅用地の特例

• 小規模住宅用地（200㎡以下）：評価額が1/6に軽減
• 一般住宅用地（200㎡超）：評価額が1/3に軽減

4-2 新築住宅の軽減

新築住宅（一定の条件あり）は、3年間（3階建て以上の中高層耐火住宅は5年間）固定資産税が1/2に軽減されます。

4-3 災害による減免

地震や水害、火災などで損壊した場合は、申請することで税額が減免されることがあります。

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5. 固定資産税の納付方法と時期

多くの市区町村では、4回に分けた分納または一括納付が選べます。

• 第1期：4〜6月
• 第2期：7〜9月
• 第3期：9〜11月
• 第4期：12〜翌年2月

最近は口座振替・クレジットカード払い・コンビニ払いなども可能です。

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6. 固定資産税の節税方法

固定資産税は義務ですが、正しい知識と手続きで節税できる場合があります。

6-1 評価額が明らかに高い場合は「評価額の見直し」を申請

• 登記面積と実測面積が異なる
• 老朽化が進んでいるのに評価が高い
  こういった場合、市区町村に固定資産評価審査委員会への申し立てが可能です。

6-2 不要な建物は解体する

老朽化した建物でも評価額が課税対象になります。
使わない倉庫や空き家は解体して土地の利用方法を変えることで軽減になることがあります。

6-3 利用区分を見直す

宅地にすることで住宅用地の特例が適用される場合があります。

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7. 固定資産税のよくある質問

Q1. 固定資産税は誰が払うの？
A. 毎年1月1日時点の登記上の所有者が納めます。

Q2. 売却した場合はどうなる？
A. 売買契約書で日割り精算を行い、実質的な負担期間を調整します。

Q3. 賃貸物件の場合は？
A. 固定資産税は所有者（貸主）が負担します。家賃に織り込むケースが多いです。

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8. 不動産売却と固定資産税の関係

売却のタイミングによって、固定資産税の負担や精算額が変わります。
特に**年度初め（4〜6月）は通知書が届くため、売買交渉の際に「日割り計算での精算」**をしっかり確認しておくことが大切です。

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まとめ

固定資産税は、不動産を所有する限り毎年かかる税金です。
しかし、評価額の仕組みや軽減制度を理解しておけば、無駄な負担を減らすことができます。

• 計算式は「評価額 × 1.4％」
• 評価額は3年ごとに見直される
• 住宅用地や新築住宅には軽減制度あり
• 評価額が不当に高ければ見直し申請可能

不動産の売買や相続を検討している方は、固定資産税も踏まえて計画することで、資金計画の精度が格段に上がります。