なぜ敬遠される物件にプロ投資家が群がるのか？

「未登記建物はやめたほうがいいですよ」
「不動産屋に断られました」
「登記してからじゃないと売れません」

こう言われて、
未登記建物＝ダメな物件
だと思い込んでいませんか？

結論から言います。

👉 未登記建物は“分かっている投資家”にとっては宝の山です
👉 だからこそ、一般市場に出てこない

この記事では、不動産屋の立場から
未登記建物をあえて狙う投資家の思考回路を
オブラートなしで解説します。

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前提：未登記建物は「嫌われ者」

まず現実を整理します。

未登記建物は、

• 一般の買主が買えない
• 住宅ローンが使えない
• 不動産屋が嫌がる
• 説明が面倒
• トラブルが怖い

つまり、

👉 市場から弾かれやすい

この時点で、
投資家のアンテナは立ちます。

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投資家が考えるのは「好き嫌い」ではなく「歪み」

一般の人はこう考えます。

・未登記＝不安
・未登記＝面倒
・未登記＝怖い

一方、投資家はこう考えます。

・なぜ嫌われている？
・なぜ価格が下がっている？
・それは“本質的な欠陥”か？

この思考の差が、
利益を生みます。

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未登記建物を狙う投資家の本音【8つ】

① 競争相手が一気に減る

未登記建物が出た瞬間、

• 一般個人 → 脱落
• ローン客 → 脱落
• 新築系不動産屋 → 撤退

残るのは、

• 現金投資家
• 買取業者
• 地方慣れしたプレイヤー

👉 競争率が一気に下がる

これだけで、
価格は下がります。

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② 「価格が安い理由」が明確

投資家が一番嫌うのは、

• 何が原因か分からない安さ

未登記建物の場合、

• ローン不可
• 手続きが面倒
• 知識が必要

👉 理由がハッキリしている

つまり、

「直せば・処理すれば終わる問題」

と判断できる。

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③ 登記は“後から”でいい

投資家はこう考えます。

• 買う前に登記？ → 不要
• 売る直前に登記？ → OK
• 使わないなら？ → 登記しない

登記は目的ではなく、
出口戦略のための手段です。

だから、

• 買うときは未登記
• 高く売るときだけ登記

この順番が合理的。

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④ 市役所手続きで“実務上は完成”する

未登記建物でも、

• 市役所の固定資産税課に
• 未登記建物所有者変更届

を出せば、

• 税金名義
• 行政上の所有者

は変更できます。

投資家からすると、

👉 運用するには十分

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⑤ そもそも出口は「一般個人」ではない

未登記建物を狙う投資家は、

• マイホーム客に売らない
• ローン前提で考えない

出口は、

• 賃貸
• 再買取
• 業者売却
• 現状渡し

👉 最初から“登記不要ルート”を想定

だから成立します。

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⑥ 利回り重視なら未登記は有利

例えば、

• 物件価格50万円
• 修繕50万円
• 合計100万円
• 家賃5万円

年間家賃60万円
利回り60％

ここで、

• 登記費用20万円

正直、
やらなくても回る。

投資家は、

👉 「利益を生まない費用」を嫌います。

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⑦ トラブルは“織り込み済み”

未登記建物には、

• 増築未登記
• 境界曖昧
• 図面なし

こうした問題が
ほぼ必ずあります。

投資家は、

• 想定内
• 価格に反映
• 後で対処

という考え方です。

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⑧ 一番の狙い目は「相続×未登記」

プロが一番好きなのは、

• 相続した空き家
• 未登記建物
• 管理できない
• 早く手放したい

売主心理は、

「もういいから早く終わらせたい」

👉 価格交渉が成立しやすい

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未登記建物を狙う投資家のチェックポイント

投資家は、
闇雲に買っていません。

最低限、ここを見ます。

• 固定資産税が課税されているか
• 建物の実在が確認できるか
• 再建築不可かどうか
• 修繕で使えるか
• 将来登記できる余地があるか

逆に言うと、
これが分からない人は手を出しません。

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なぜ一般の人は真似しない方がいいのか

ここは正直に言います。

未登記建物投資は、

• 知識が必要
• 現金が必要
• 交渉力が必要
• トラブル耐性が必要

👉 向き・不向きがハッキリ分かれます

「何となく安いから」
で手を出すと、
痛い目を見ます。

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不動産屋としての本音

オブラートなしで言います。

• 未登記建物は“欠陥”ではない
• 知識の壁で値段が下がっているだけ
• その壁を越えられる人が利益を取る

だから、

👉 嫌われる
👉 断られる
👉 市場に出にくい

その分、
チャンスが残るのです。

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まとめ｜未登記建物は「分かる人だけが得をする市場」

最後に整理します。

投資家が未登記建物を狙う理由

• 競争が少ない
• 価格が安い
• 問題点が明確
• 登記は後回しでOK
• 出口が限定されている
• 利回りが出やすい

重要な真実

• 未登記＝ダメ物件ではない
• 知識不足が価格を下げている
• 投資家はそこを狙う

未登記建物は、
**嫌われ者であり、同時に“狙い目”**です。

そして最後に一言。

「未登記だから売れない」
これは素人の発想です。