【不動産屋が解説】不動産売買時の所有権移転登記費用｜司法書士への依頼と自分でやる方法

はじめに

不動産売買を行うとき、所有権移転登記は避けて通れない手続きです。
通常は司法書士に依頼しますが、その費用は数万円〜十数万円かかります。

最近では、

「自分で登記すれば節約できるのでは？」
と考える方も増えています。

この記事では、不動産屋として数多くの取引を経験してきた立場から、

• 所有権移転登記とは何か
• 司法書士に依頼する場合の費用と内訳
• 自分で行う場合の手順と必要書類
• メリット・デメリット
• 自分でやるときの注意点

まで、わかりやすく解説します。

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1. 所有権移転登記とは？

所有権移転登記は、不動産の所有者が変わったことを法務局に記録する手続きです。
登記をすることで初めて、第三者に対して所有権を主張できます。

例えば土地や建物を売買したときは、買主が所有者として登記簿に記載される必要があります。

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2. 所有権移転登記の費用相場

2-1 司法書士に依頼した場合の費用

司法書士に依頼する場合、以下の費用がかかります。

項目	金額目安
司法書士報酬	3〜8万円
登録免許税	不動産価格 × 2.0%（軽減措置あり）
交通費・郵送費	数千円

※登録免許税は、売買の場合は固定資産税評価額を基準に計算します。

例）評価額が1,000万円の土地
登録免許税：1,000万円 × 2% ＝ 20万円

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2-2 自分でやる場合の費用

自分で登記を行う場合、司法書士報酬は不要ですが、登録免許税や書類取得費用は必要です。

項目	金額目安
登録免許税	不動産価格 × 2.0%
印鑑証明書	300円程度（1通）
登記事項証明書	600円程度
住民票	300円程度
郵送費	必要に応じて数百円

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3. 自分で所有権移転登記を行う手順

司法書士に頼まずに自分で行う場合、以下の流れになります。

3-1 必要書類の準備

売主・買主それぞれが用意する書類があります。

売主が用意するもの

• 登記識別情報（権利証）
• 印鑑証明書（発行3か月以内）
• 固定資産税評価証明書

買主が用意するもの

• 住民票（発行3か月以内）
• 登記申請書（自作）
• 登録免許税の収入印紙

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3-2 登記申請書の作成

法務局のサイトや窓口で申請書の雛形が配布されています。
不動産の表示、権利の種類、登記原因、日付などを記入します。

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3-3 法務局に申請

書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
郵送も可能ですが、不備があると差し戻されるため、最初は窓口持参がおすすめです。

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4. 自分でやるメリットとデメリット

メリット

• 司法書士報酬（3〜8万円）が不要になり節約できる
• 登記の仕組みを理解できる

デメリット

• 書類不備や記載ミスで何度もやり直しになる
• 法律知識が必要
• 売主・買主の信頼関係が前提
• 金銭授受の安全管理が自己責任になる

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5. 司法書士に依頼するメリット

• 手続きが確実・迅速
• 登記だけでなく、売買代金の決済時の立ち会いも行ってくれる
• 万一のトラブル時に対応してくれる

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6. 自分で登記するなら知っておきたい注意点

1. 売主・買主双方の合意が必要
   自分で登記する場合、売主側も了承してくれなければできません。
2. 決済の安全性が確保しにくい
   司法書士は「登記と同時に代金を支払う」安全な仕組みを作ってくれます。
   自分でやると、登記完了前に代金だけ支払ってしまうなどのリスクが増します。
3. 登録免許税の計算ミスに注意
   固定資産税評価額を確認し、間違いない税額を納める必要があります。
4. 法務局の相談窓口を活用する
   登記書類は法律用語も多く難解です。必ず法務局で事前相談を受けましょう。

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7. 実際の不動産取引での当社の経験

当社（不動産業）でも、稀に「自分で登記したい」というお客様がいらっしゃいます。
ただし、ほとんどのケースでは司法書士に依頼しています。

理由は簡単で、決済の安全性とスピードを優先しているからです。
売主・買主・金融機関のスケジュールを合わせ、即日で所有権移転を完了させるには、やはり司法書士の存在が欠かせません。

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まとめ

• 所有権移転登記は、司法書士に依頼すれば3〜8万円の報酬＋登録免許税が必要
• 自分で行えば司法書士報酬を節約できるが、手間とリスクが大きい
• 初めての方は、まず司法書士依頼をおすすめ
• どうしても自分でやるなら、法務局の相談窓口を活用し、慎重に進めること

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💡 不動産売買は金額も大きく、登記は法律的にも重要な手続きです。節約も大切ですが、安全性を犠牲にしない判断が大切です。