【不動産屋が解説】調整区域と市街化区域の違いと売買の注意点｜知らないと損するポイント

はじめに

土地を購入したり売却したりするときに、必ず耳にするのが**「市街化区域」と「市街化調整区域」**という言葉です。
これは都市計画法で定められた区分で、土地の利用や建物の建築可否に大きな影響を与えます。

「同じ広さの土地なのに価格が全然違う…」
「調整区域って本当に建物を建てられないの？」
「売りたいけど思ったより買い手がつかない…」

こうした疑問や悩みは、区域区分の理解不足から起こります。
この記事では、不動産取引の現場で実際に経験してきた事例も交えながら、調整区域と市街化区域の違い・メリット・デメリット・売買の注意点を詳しく解説します。

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1. 市街化区域とは？

1-1 定義

市街化区域は、すでに市街地化されている区域、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。
自治体が上下水道や道路などのインフラ整備を進める前提で指定しています。

1-2 特徴

• 建物の建築が可能（用途地域に応じた制限あり）
• インフラ整備が整っているため生活利便性が高い
• 住宅地・商業地としての需要が高く、売買も活発

1-3 メリット・デメリット

メリット

• 建築許可が比較的容易
• 売却しやすく資産価値が高い
• 住宅ローン利用がしやすい

デメリット

• 地価が高め
• 固定資産税・都市計画税が高くなる傾向

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2. 市街化調整区域とは？

2-1 定義

市街化調整区域は、市街地化を抑制すべき区域です。
都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保全するために設定されています。

2-2 特徴

• 原則として新築住宅や事業用建物は建てられない
• 例外的に、農業従事者の住宅や自治体が認める公共的施設は建築可能
• インフラ整備は限定的で、生活利便性が低い場合も

2-3 メリット・デメリット

メリット

• 地価が比較的安い
• 自然豊かで静かな環境

デメリット

• 建築許可が難しい
• 売却しにくい（買い手が限られる）
• 住宅ローンが使えないケースもある

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3. 区分の見分け方

土地がどちらの区域に属しているかは、自治体の都市計画図で確認できます。
市役所や役場の都市計画課、または自治体のホームページから閲覧可能です。

注意：隣接する土地でも区域が異なる場合があります。
境界線上の土地は特に事前確認が必要です。

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4. 調整区域の土地でも建てられるケース

「調整区域＝絶対建てられない」という誤解は多いです。
以下のような場合は例外的に建築が認められます。

1. 既存宅地制度（平成13年以前に宅地だった土地）
2. 農家住宅や農業用施設
3. 特定公共施設（学校・公民館など）
4. 市街化区域内からの転居で自治体が許可する場合

ただし、許可申請には時間と費用がかかり、建築条件も厳しいため、事前に行政と相談することが重要です。

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5. 売買時の注意点

5-1 市街化区域の売買

• 需要が多いため売却しやすい
• 住宅ローンが通りやすい
• 用途地域（第一種低層住居専用地域、商業地域など）によって建築可能な建物が変わるため、用途の確認が必須

5-2 調整区域の売買

• 買い手が限られるため、価格設定は現実的に
• 建築不可の場合は農地や資材置き場として売るケースが多い
• 許可条件を満たしているか事前に調査する必要あり

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6. 税金と費用面での違い

項目	市街化区域	調整区域
固定資産税	高め	低め
都市計画税	課税	非課税（多くの場合）
売買価格	高い傾向	安い傾向
インフラ	整備済	未整備または一部

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7. 実際の取引事例

事例1：市街化区域の空き地売却

茨城県水戸市の市街化区域にある50坪の土地を売却。
建築可能で駅から徒歩10分だったため、査定から2週間で買い手が決定。
売却価格は坪単価30万円で計1,500万円。

事例2：調整区域の農地売却

常陸大宮市の調整区域にある500坪の農地を売却。
一般住宅は建てられなかったため、資材置き場として企業が購入。
坪単価は市街化区域の1/4以下の3万円程度。

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8. 高く売るためのポイント

1. 利用可能用途を明確にする
   → 建築許可の有無や条件を事前に調査
2. ターゲットを絞った販売戦略
   → 調整区域なら農家・資材置き場・太陽光発電業者など
3. 複数の不動産会社に査定依頼
   → 市場相場と買取価格の両方を把握

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まとめ

• 市街化区域は建築が容易で売買が活発、価格も高め
• 調整区域は建築制限が厳しく売却は難しいが、条件次第で可能
• 区域ごとのルールや税制を理解することで、損を防げる

区域区分の違いは不動産価値に直結します。
売却や購入を検討している方は、早い段階で地元の不動産会社や行政に相談することをおすすめします。