【不動産管理の実務】問題入居者の特徴と入居前に見抜くポイント

～連絡がつかない、初月から滞納、常識がない人は要注意～

1. はじめに

賃貸経営をしていると、避けて通れないのが「問題入居者」の存在です。
家賃滞納、連絡不通、常識の欠如、退去時のトラブルなど、不動産オーナーや管理会社にとって頭の痛い問題になります。

私たち IIK株式会社（ひたちハウス） でも、自社管理物件の中で過去に何度もこうしたケースを経験してきました。
この記事では、特に注意すべき「問題入居者の特徴」と「入居前に見抜く方法」、そして「発生してしまった場合の対応策」を、不動産管理の現場目線で解説します。

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2. 問題入居者の代表的な特徴

2-1. 連絡がつかなくなる

賃貸契約では、連絡がスムーズに取れることが非常に重要です。
しかし、契約直後から電話に出ない、メールやLINEの返信が遅い、という人は要注意です。

現場での事例

• 入居して1か月後、設備トラブルの連絡もなく、家賃の催促も届かない
• 滞納していても、電話に一切出ない
• 退去時も連絡なしで夜逃げ状態

こうしたケースは、修繕対応や滞納回収が難しくなるだけでなく、近隣トラブルが発覚したときの対応にも支障をきたします。

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2-2. 初月から家賃滞納

最も危険なサインの一つです。
初月から滞納する人は、その後も高確率で支払いが遅れます。

理由

• 入居時点で金銭管理ができていない
• 家賃を優先的に支払う意識がない
• そもそも支払い能力が不足している

当社の経験則
「初月に滞納したら、ほぼ継続的に滞納する」というのは、不動産管理業界では暗黙の常識です。
この場合は、できるだけ早く退去してもらう判断が必要です。甘やかすと長期滞納につながります。

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2-3. 常識のない態度・言動

契約前の面談や内見時に、その人の人間性や常識レベルを見極めることは非常に重要です。

チェックすべきサイン

• 面談中にタバコを吸う
• 挨拶をしない
• 約束の時間を守らない
• 横柄な態度、乱暴な言葉遣い

こうした行動は、入居後の近隣トラブルやルール違反の予兆となります。
当社では、「初対面での常識のなさ」は審査落ちの理由としています。

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3. 入居前に見抜く方法

3-1. 面談時の観察

内見や契約手続きの場は、相手を見極める貴重なチャンスです。
挨拶、言葉遣い、服装、態度から、その人の生活態度や社会性がある程度分かります。

当社のチェック例

• 挨拶ができるか
• 時間に遅れないか
• 質問に対して誠実に答えるか
• タバコを吸いながら話さないか

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3-2. 家賃支払い能力の確認

収入証明や勤務先確認は必須です。
また、勤務年数や雇用形態から安定性も見極めます。

要注意ポイント

• 短期バイトや無職で入居希望
• 保証会社の審査ギリギリ通過
• 預金残高が極端に少ない

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3-3. 保証会社の利用

保証会社の審査は、金融事故歴や滞納履歴を調べてくれます。
ただし、保証会社が通したからといって安心ではなく、現場の感覚と併用することが大切です。

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4. 問題入居者が出た場合の対処法

4-1. 早期対応

滞納や連絡不通があった場合、初動の早さが重要です。
1週間以内に直接訪問や書面で督促を行い、それでも改善がない場合は退去勧告を検討します。

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4-2. 甘やかさない

一度でも「今回はいいですよ」としてしまうと、その後も滞納を繰り返す傾向があります。
当社では**「初月からの滞納は即退去方針」**を徹底しています。

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4-3. 契約書・特約の活用

「○日以上の滞納で契約解除」「連絡不通の場合は緊急連絡先へ連絡」など、契約書に明記しておくことで対応がスムーズになります。

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5. まとめ

• 最初から連絡がつかない人は入居させない
• 初月滞納は長期滞納の予兆、早めの退去判断
• 常識のない態度はトラブルの前兆
• 審査は書類だけでなく、人間性も確認
• 甘やかさず、ルールを守らせることが管理の基本

賃貸経営の最大のリスクは「問題入居者」です。
一度入れてしまうと、滞納やトラブルで数十万円単位の損失につながります。
逆に、入居審査で慎重に見極め、入居後もルールを徹底させれば、安定した賃貸経営が可能になります。