【不動産調査の必須ツール】農地区分の照会ができる便利サイト「農地ナビ」の使い方と活用法

はじめに

不動産の取引や土地活用を検討するとき、欠かせないのが「その土地が農地かどうか」の確認です。
特に、農地転用 や 太陽光発電用地、資材置き場 などへの利用を考える場合、
「この土地は農業振興地域に含まれているのか？」「転用できる農地なのか？」を把握する必要があります。

そんなときに役立つのが、農林水産省が提供する無料サイト
👉 農地ナビ（https://map.maff.go.jp/） です。

この記事では、不動産会社の視点から「農地ナビの使い方」「農地区分の見方」「不動産調査での活用方法」まで、実務レベルで分かりやすく解説します。

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「農地区分」とは？まずは基礎を理解しよう

農地区分の意味

土地の中でも「農地」と呼ばれるものは、農業を行うために利用されている土地を指します。
しかし、すべての農地が自由に転用（宅地化や開発）できるわけではありません。

農地は法律上、次のような区分に分けられています。

区分	内容	転用のしやすさ
農用地区域（青地）	農業振興地域の中で、特に農業利用を推進すべき区域。	原則として転用不可（農地法第4条・第5条で厳しく制限）
白地	農業振興地域の外にある農地。	条件付きで転用可能（農業委員会の許可が必要）
市街化区域内農地	都市計画区域のうち、市街化区域内にある農地。	比較的転用が容易（届出制）

このように、「青地」「白地」「市街化区域内」などの区分によって、
その土地の「使える・使えない」が明確に分かれます。

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「農地ナビ」とは？

農林水産省が運営する公式地図サイト

農地ナビ（正式名称：農地情報公開システム）は、
農林水産省が全国の自治体の農業振興地域情報をもとに公開している無料の地図サービスです。

サイトURL：👉 https://map.maff.go.jp/

このサイトを使えば、

• 農地かどうか
• 農業振興地域の区域かどうか
• 農用地区域（青地）の範囲
  を、インターネット上で簡単に確認できます。

特徴

• 全国対応（都道府県・市町村別に確認可能）
• 無料で利用可能
• スマートフォンからも閲覧OK
• 航空写真との重ね合わせ表示ができる

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農地ナビの使い方（初心者向け）

ステップ①：農地ナビを開く

まず、公式サイトにアクセスします。
👉 https://map.maff.go.jp/

トップ画面に地図が表示され、左上に検索バーが出てきます。

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ステップ②：住所または地番で検索

検索バーに調べたい場所を入力します。
たとえば「茨城県常陸大宮市根本297-1」など、住所を入れるだけで自動的に地図が移動します。

※地番検索には対応していない自治体もありますが、住所でも大まかな位置を特定できます。

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ステップ③：農地区分を確認

地図上に「青色」「黄色」「白色」などの色分けが表示されます。
これが「農地区分」を示すラインです。

• 青色エリア → 農用地区域（原則転用不可）
• 黄色エリア → 農業振興地域外だが農地
• 白地エリア → 一般的に転用しやすい区域

マウスをクリックすると、さらに詳細情報が表示されます。
（例：農業振興地域内かどうか、担当役所の連絡先など）

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ステップ④：航空写真と重ねて確認

画面右上のメニューから「航空写真表示」に切り替えると、
実際の地形・建物・畑の様子を確認しながら、農地区分を重ね合わせて見ることができます。

これにより、現況と登記の整合性を把握しやすくなります。

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不動産実務での「農地ナビ」活用シーン

① 太陽光発電・蓄電池用地の事前調査

太陽光発電所の設置を検討する際、最初に確認すべきが「農地区分」です。
青地であれば開発不可のため、早期に判断できます。
白地であれば農地転用申請（第5条許可）で進められる可能性があります。

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② 資材置場や駐車場への転用検討

農地を駐車場や倉庫用地として活用したい場合も、
農地ナビで青地か白地かを確認すれば、許可見込みを判断できます。
「転用可能エリアかどうか」がすぐに分かるため、無駄な調査コストを削減できます。

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③ 農地売買・買取査定の際の下調べ

不動産会社が農地を買い取る場合、
「その土地が農業振興地域に含まれているかどうか」は査定金額に大きく影響します。

• 青地 → 価値が下がる（転用不可）
• 白地 → 条件付きで転用可能
• 市街化区域内 → 高く評価される

査定や買取価格を算定する際にも、農地ナビは非常に重要なツールです。

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④ 相続した土地の確認

相続で農地を引き継いだ場合、「どんな土地なのか分からない」という相談が多いです。
そんなときも、農地ナビで場所を検索すれば、農地の種類や区域を一目で確認できます。

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「農地ナビ」で分かること・分からないこと

項目	確認できる	確認できない
農業振興地域の範囲	○	–
農用地区域（青地）の位置	○	–
宅地・山林など他の地目	△（目安）	登記簿謄本で確認
個人の所有者情報	×	法務局で確認
正確な境界線	×	測量図・公図で確認

農地ナビはあくまで参考情報ツールです。
実際の売買や転用申請では、登記簿・公図・地積測量図などを併用することが大切です。

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「青地」「白地」を見分けたら次にすべきこと

青地の場合（農用地区域内）

原則として建物や太陽光設備は建てられません。
ただし、例外的に「農業用施設（ビニールハウスや農機具倉庫）」であれば許可される場合もあります。
解除を希望する場合は、市町村の農業振興課に相談しましょう。

白地の場合（農業振興地域外）

農地法第5条の「転用許可」を受けることで、住宅や倉庫用地として利用可能になるケースがあります。
申請には図面・現況写真・契約書などが必要です。
農業委員会への事前相談がスムーズです。

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不動産会社の実務的アドバイス

1. 農地ナビ → 公図 → 登記簿 → 現地確認 の流れが鉄板
   　まず農地区分を確認してから、法務局の公図や登記簿で形状・所有者を確認しましょう。
2. 青地は即除外ではない
   　まれに「一部だけ青地」や「境界変更可能」なケースもあるため、役所相談で可能性を探る価値あり。
3. 投資家・開発業者向けには白地が狙い目
   　特に市街化調整区域内の白地は、転用に手間はかかるものの安く仕入れられるため、将来的な資産価値が見込めます。

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まとめ

• 「農地ナビ」は農林水産省公式の無料地図サービス。
• 全国の農地区分（青地・白地・農業振興地域）を確認できる。
• 不動産の買取査定、農地転用、太陽光発電の事前調査に最適。
• 正確な手続きには、法務局書類や行政相談を併用する。

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当社からのご案内

私たち ひたちハウス（IIK株式会社） では、
茨城県を中心に農地や山林、再建築不可土地、太陽光用地など、訳あり不動産の買取・活用を行っています。

「農地ナビで見たら青地だったけど、売れるの？」
「白地の農地を転用して太陽光にできる？」
といったご相談にも対応いたします。

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