【不動産購入の落とし穴】井戸・山水・市水の違いを徹底解説｜知らずに買うと後悔するかも？

はじめに

不動産の購入を検討する際、多くの方が「建物の状態」や「立地条件」「価格」に目を向けます。
しかし、意外と見落とされがちなのが 「水の種類」 です。

生活に欠かせない水は、地域や土地の条件によって

• 井戸水（いどみず）
• 山水（さんすい）
• 市水（上水道）
  のいずれか、または複数の併用になっています。

「どれでも水が出るなら同じでしょ？」と思うかもしれませんが、
実際には 生活コスト・衛生面・メンテナンス・再建築時の制限 など、
大きな違いがあるのです。

この記事では、不動産屋の実務経験をもとに、
それぞれの特徴・メリット・デメリット・購入時の注意点を詳しく解説します。

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井戸水とは｜地下水をくみ上げて使う「自前の水道」

井戸水の仕組み

「井戸水」は、地下にある地下水をポンプでくみ上げて使用する水です。
古くから使われており、上水道が整備されていない地域では今でも一般的です。

最近では、電動ポンプを使った「浅井戸」や「深井戸」、
災害対策のための井戸併設住宅なども増えています。

メリット

• 水道料金がほぼ無料（電気代とメンテ費のみ）
• 断水時でも使用可能（停電時は注意）
• 地下水特有のミネラル成分が豊富

デメリット

• 水質検査が必要（細菌・硝酸性窒素・鉄分・マンガンなど）
• 鉄やカルシウムによる配管・家電の汚れ
• ポンプ故障時の修理費が高い（10万〜30万円）
• 飲用に不適な場合もある（井戸水は水道法の基準外）

不動産購入時の注意点

井戸水の家を購入する際は、水質検査書の有無を確認しましょう。
特に「飲料水として使えるか」「トイレ・風呂のみか」を区別しておくことが重要です。

また、ポンプが故障すると全ての水が止まるため、メンテナンス契約があると安心です。

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山水とは｜山から湧き出た自然水を引き込む方式

山水の仕組み

「山水」とは、山の湧水や沢水をパイプで引き込み、
そのまままたはタンクを通して使用する方式です。

主に山間部・集落・別荘地などで見られ、地域住民や地権者で共同管理している場合が多いです。

メリット

• 水道料金が不要
• 自然水で味が良く、冷たくて美味しい
• 山の暮らし・田舎暮らしの魅力の一つ

デメリット

• 水量が季節によって変化（夏は少なく、冬は凍結も）
• 水質が不安定（動物の死骸や土砂混入リスク）
• 水が止まったときの責任所在が曖昧（共同管理）
• 法的な水利権の問題が発生することも

不動産購入時の注意点

山水を利用している家は、公的な水道インフラが未整備の可能性が高く、
購入後に「市水に切り替えたい」と思っても、**多額の引き込み費用（数十万円〜数百万円）**がかかる場合があります。

また、山水は「誰の土地から引いているか」が非常に重要です。
地主の承諾なく使用していると、将来的に水の供給を止められるリスクもあります。

契約前に、水源の所有者・配管ルート・維持管理者を必ず確認しましょう。

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市水（上水道）とは｜自治体が管理する安心・安定の水

市水の仕組み

市水（上水道）は、地方自治体（市町村）が管理・供給している水道水です。
浄水場でろ過・殺菌された水が、配管を通じて各家庭に送られます。

現在の住宅地のほとんどがこの「市水」を利用しています。

メリット

• 安全性が高い（水道法の基準で管理）
• 水圧が安定している
• 修理やメンテナンスは自治体対応
• 住宅ローンや保険でも安心評価

デメリット

• 水道料金が発生する
• 断水時に使えない（災害・地震時）
• 古い管路では赤水が出ることも

不動産購入時の注意点

都市部では当たり前の市水ですが、地方の一部ではまだ整備されていない地域もあります。
購入予定の土地・建物が**「公営水道区域外」かどうかを、必ず役所の上下水道課**で確認してください。

また、市水でも「私設管（個人が敷設した水道管）」を経由している場合は、
修理費や接続負担金が自己負担になることがあります。

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井戸・山水・市水の比較表

項目	井戸水	山水	市水（上水道）
料金	無料（電気代・保守費あり）	無料	有料（月2,000〜4,000円）
安全性	定期検査が必要	不安定	高い（法基準あり）
水圧	弱い場合あり	不安定	安定
トラブル時	ポンプ修理・自己対応	水源トラブル・管理者不明	役所が対応
飲用可否	条件による	条件による	可
メリット	コスト安・災害時強い	味が良い・自然水	安全・安定
デメリット	水質リスク・維持費	水量変動・水利権問題	維持費（料金）

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不動産購入時にチェックすべき3つのポイント

① 水道種別を契約前に確認する

重要事項説明書に「上水道」「井戸」「その他」と記載されている項目があります。
ここを必ずチェック。
「その他」と書かれている場合は、井戸または山水の可能性大です。

② 水質・水量の確認

井戸・山水の場合は、実際に水を出して確認するのがベスト。
色・匂い・濁り・水圧などを現地でチェックし、
可能であれば水質検査を依頼しておきましょう。

③ 切り替え可能かを役所に確認

将来的に「市水に変えたい」と思ったときに、
道路に水道本管が通っていないと、引き込み工事に100万円以上かかる場合もあります。
購入前に市役所の水道課で「前面道路の配管有無」を確認しておくと安心です。

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実際にあったトラブル事例

事例①：井戸ポンプが壊れて全く水が出なくなった

中古住宅を購入後、数か月でポンプが故障。
修理費が20万円かかり、しかも電源を落とすと水が出ない構造だった。

事例②：山水を使っていたが、水源の地主が代替わりし「使うな」と言われた

口約束で使用していたため、法的に対抗できず、結果的に市水引き込み工事（約180万円）を負担。

事例③：井戸水に鉄分が多く、洗濯物が黄色に

鉄やマンガンの濃度が高く、フィルター設置や給湯器交換が必要になった。

こうしたトラブルは、購入前に水の種類を確認していれば防げるケースがほとんどです。

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まとめ

• 不動産の「水」は 井戸・山水・市水 の3種類がある
• それぞれにメリット・デメリットがあり、生活コスト・安全性が大きく異なる
• 特に地方や古い住宅地では、井戸・山水の割合が多い
• 購入前に必ず「水道種別」「水質」「引き込み状況」を確認すること

水は生活の基盤であり、快適な暮らしのカギです。
安易に「水が出ればOK」と考えると、後から思わぬ出費やトラブルにつながることもあります。

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当社へのご相談

IIK株式会社（ひたちハウス）では、茨城県内の中古住宅・土地・空き家などの購入・売却を多数手がけています。
現地調査時には、井戸・山水・市水の確認や役所調査も行い、安心して取引できるようサポートしています。

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