【休眠抵当とは？】大正時代の抵当が残っていた物件の売買と抹消方法

はじめに

不動産の売買を進めているときに、思わぬ“壁”に直面することがあります。
その代表的なもののひとつが 「休眠抵当（きゅうみんていとう）」 です。

つい先日、弊社で扱った物件に、なんと大正時代に設定された抵当権が残っていました。
すでに100年近く前のもので、債権者も存在せず、実質的には意味をなさない権利です。
しかし登記簿に記載されている以上、売買や融資を進める上で大きな障害となります。

本記事では、

• 休眠抵当とは何か
• 売買にどのような影響があるか
• 抹消する方法
• 実際の対応事例

について、不動産実務の視点から詳しく解説します。

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休眠抵当とは？

1. 抵当権の基本

抵当権とは、金融機関や個人からお金を借りる際に、不動産を担保に設定する権利のことです。
返済が滞った場合、債権者はその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できます。

2. 休眠抵当の定義

「休眠抵当」とは、実際には効力を失っているのに、登記簿上に残っている抵当権のことを指します。
多くは以下のようなケースで発生します。

• 大正・昭和初期に設定された古い抵当権
• 債権者（銀行・個人・組合など）がすでに存在しない
• 相続人や承継先が不明で処理できない

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大正時代の抵当が残っていた事例

実際に、弊社が取り扱った土地の登記簿には、大正時代に設定された抵当権が残っていました。
もちろん、当時の債権者はすでに存在せず、借金自体も消滅しています。

しかし、買主側の金融機関は
👉「抵当権が残っている状態では融資できない」
と回答。

売買契約を成立させるには、抵当権抹消の手続きが不可欠となりました。

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休眠抵当が残っているとどうなる？

1. 売買契約が進められない

買主や銀行は、抵当権が残っている不動産を嫌います。
抹消登記をしない限り、決済はできません。

2. 融資の担保に使えない

ローンを利用して購入する場合、担保に入れられず審査が通りません。

3. 資産価値が下がる

不明な権利が登記に残っていることで、物件の資産価値自体も下がってしまいます。

👉 休眠抵当は「早めに対処しなければならない問題」なのです。

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休眠抵当の抹消方法

1. 債権者が現存する場合

• 債権者に解除証書を作成してもらい、抹消登記を行う
• 司法書士に依頼すればスムーズに進められる

2. 債権者が消滅している場合

このケースがもっとも多く、**除権決定（民事執行法86条）**を利用します。
裁判所に申立てを行い、「権利はすでに消滅している」と認めてもらうことで、抵当権を抹消できます。

3. 相続人が不明な場合

相続調査をしても相続人が見つからない場合も、最終的には裁判所の除権決定を利用します。

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除権決定の流れ

1. 裁判所に申立書を提出
2. 登記事項証明書や調査資料を提出
3. 裁判所が調査し、消滅が認められれば「除権決定」
4. その決定書を法務局に提出し、抵当権を抹消

期間は2〜3か月程度、司法書士に依頼すると20〜30万円前後が目安です。

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休眠抵当のある物件を売るときの注意点

1. 登記簿を必ず確認する
   取引前に登記事項証明書を取得して確認しましょう。
2. 専門家に早めに相談する
   抹消には専門知識が必要。司法書士や不動産会社へ早めに依頼することが大切です。
3. 買主に正直に説明する
   「古い抵当がありますが、抹消を進めています」と伝えることで信頼を得られます。

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弊社での対応事例

弊社「ひたちハウス（IIK株式会社）」では、大正時代の抵当が残る物件を実際に取り扱いました。

• 司法書士に依頼して除権決定を申立て
• 数か月後に抹消が完了
• 無事に売買契約を成立

売主様も「こんな古い抵当が残っているなんて想像もしなかった」と驚いていましたが、適切な対応により円満に解決できました。

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休眠抵当を放置するリスク

• 将来、売却や相続がスムーズに進まない
• 固定資産の評価に影響し、価値が下がる
• 子や孫に負担を残すことになる

👉 今すぐ売る予定がなくても、抹消しておくことが安心につながります。

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まとめ

• 休眠抵当とは：効力を失っているのに登記簿に残っている抵当権
• 大正時代の抵当も残っているケースがある
• 影響：売買や融資ができない、資産価値が下がる
• 解決方法：債権者がいれば解除証書、いなければ裁判所の除権決定
• 実例：司法書士のサポートで抹消し、売買を無事成立

古い抵当権が残っている不動産は珍しくありません。
もし「休眠抵当がある」とわかったら、早めに専門家へ相談し、安心して売却・相続できる状態に整えましょう。

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お問い合わせ

ひたちハウス（IIK株式会社）
〒319-2143 茨城県常陸大宮市根本297-1
TEL：0295-58-6268
公式サイト：ひたちハウス公式HP