【休眠抵当とは？】明治時代の抵当が残っていた物件の売買と抹消方法

はじめに

不動産の売買を進めているときに、思わぬ“落とし穴”に遭遇することがあります。
そのひとつが 「休眠抵当（きゅうみんていとう）」 です。

つい先日も、弊社で取り扱った物件に明治時代の抵当権が残っていたケースがありました。
もちろん現在は債権者も存在せず、実質的には意味をなさない権利なのですが、登記簿に残っている以上、売買や融資の際には大きな障害になります。

この記事では、

• 休眠抵当とは何か
• どんな影響があるのか
• 抹消の方法
• 実際の体験談

を不動産実務の視点から詳しく解説します。

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休眠抵当とは？

1. 抵当権とは？

抵当権とは、金融機関などからお金を借りるときに不動産を担保に設定される権利です。
万が一返済できなくなった場合、債権者が不動産を競売にかけて回収することができます。

2. 休眠抵当の定義

「休眠抵当」とは、債権者や債権自体がすでに存在せず、実質的に効力を失っているのに登記簿に残っている抵当権のことを指します。

多くは以下のケースで発生します。

• 明治・大正・昭和初期に設定された古い抵当
• 債権者（銀行・信用組合・個人など）がすでに消滅
• 相続人や承継先が不明

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明治時代の抵当が残っていた事例

先日取り扱った物件の登記簿には、明治時代に設定された抵当権が記載されていました。
すでに100年以上前のもので、債権者も存在せず、実質的には“紙切れ”状態です。

しかし、買主側の金融機関からは
👉「抵当が残っている状態では融資できない」
と指摘があり、売買契約を進めるためには抵当権抹消手続きが不可欠でした。

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休眠抵当があるとどうなる？

1. 売買契約が進められない
   買主や金融機関は、抵当権が残っている物件を嫌います。
   抹消しなければ決済できないケースがほとんどです。
2. 担保として利用できない
   銀行融資の担保に入れることができず、ローン審査が通りません。
3. 資産価値が下がる
   登記簿上に“怪しい権利”が残っていると、市場価値も下落します。

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休眠抵当の抹消方法

1. 債権者が現存する場合

• 債権者に連絡し、弁済証書や解除証書を発行してもらう
• 司法書士が法務局に抹消登記を申請

2. 債権者が消滅している場合

• **除権決定（民事執行法86条）**を利用するのが一般的です。
  → 裁判所に「抵当権はもう存在しない」と申し立て、裁判所の決定で登記を抹消します。

3. 相続人が不明な場合

• 相続人調査を行う必要があります。
• それでも見つからない場合は、やはり裁判所で除権決定を得ることになります。

👉 現実的には、司法書士や弁護士に依頼するのがスムーズです。

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除権決定の流れ

1. 管轄の裁判所に申立書を提出
2. 登記簿や権利証など必要書類を提出
3. 裁判所が調査を行い、「権利が消滅している」と認めれば除権決定
4. その決定を法務局に提出して抵当権抹消登記を行う

期間は2〜3か月程度、費用は司法書士に依頼して20〜30万円程度が目安です。

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休眠抵当がついている物件を売るときの注意点

1. 事前に登記簿を確認する
   不動産売買を検討する際には、必ず登記事項証明書を取得しましょう。
2. 専門家に相談する
   抹消には法的知識が必要です。司法書士や不動産会社に早めに相談することが重要です。
3. 買主に正直に説明する
   「古い抵当がありますが、抹消手続きを進めています」と透明性を持った対応をすることが信頼につながります。

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弊社での対応実例

弊社「ひたちハウス（IIK株式会社）」では、実際に明治時代の抵当が残っている物件を取り扱いました。

• 司法書士に依頼し、除権決定を経て抹消
• その後、無事に売買契約を完了

売主様は「こんな古い抵当が残っているなんて知らなかった」と驚いていましたが、専門家と連携することでスムーズに解決できました。

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休眠抵当を放置するリスク

• 将来の売却が難しくなる
• 相続時に子や孫が困る
• 資産価値が下がる

👉 「今すぐ売る予定がなくても、抹消しておく」ことが大切です。

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まとめ

• 休眠抵当とは：効力が消滅しているのに登記簿に残っている抵当権
• 影響：売買・融資が進められない、資産価値が下がる
• 抹消方法：債権者が現存すれば解除証書、いなければ裁判所の除権決定
• 実例：明治時代の抵当も司法書士のサポートで抹消可能

不動産売却や相続をスムーズに進めるためには、早めの調査と専門家への相談が欠かせません。

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お問い合わせ

ひたちハウス（IIK株式会社）
〒319-2143 茨城県常陸大宮市根本297-1
TEL：0295-58-6268
公式サイト：ひたちハウス公式HP