【保存版】中古戸建で失敗しないチェック項目｜現役不動産屋が本音で教える“買う前に絶対見るところ”

中古戸建はコスパ最高ですが、
目利きミス＝地獄のランニングコストです。

• 雨漏り
• 床抜け
• 白蟻
• 地盤沈下
• 配管腐食
• 越境
• 行政法規…

「安く買ったけど、結局高くついた…」
こうなる人、山ほど見てきました。

今日のこの記事で、
“やられない買い手”になってください。

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✅ まず大前提：中古戸建は“現物がすべて”

新築はカタログ
中古は観察と判断

写真じゃ判断できません。
現地で“実物”を見る目が命。

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✅ 中古戸建チェックリスト（超実務）

★ 1. 【建物の健康診断】構造・劣化

チェック	何を見る	ダメなサイン
屋根	瓦/スレート/金属	反り・割れ・錆
外壁	クラック・チョーキング	幅2mm超の亀裂
基礎	ひび割れ	斜めのクラック
床	踏む	フワつき・沈み
柱	傾き	スマホアプリ可
天井	シミ	雨漏り痕
床下	湿気・蟻道	腐朽・水たまり
押入内部	カビ臭	湿気トラブル

床の“柔らかさ”は地雷率80%

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★ 2. 【水のトラブル】水回り・配管

ポイント	理由
水圧	古い地域は弱い
排水臭	排水管劣化・詰まり
給湯器年式	10年以上＝交換覚悟

蛇口回してください。
水と排水は嘘をつかない。

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★ 3. 【環境リスク】災害・地形

チェック	理由
ハザードマップ	水害履歴は財産破壊
周辺高低差	低地は湿気・冷気
擁壁	ひび割れ＝危険
敷地勾配	排水計画が見えるか

山裾・谷地・川沿いは要注意。

日当たり＝乾燥力＝家の寿命

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★ 4. 【法律系】買った後に困るパターン

注意点	内容
接道2m	再建築不可地獄
用途地域	工場隣地は音・臭い
都市計画	調整区域=建築制限
越境	トラブル爆弾

接道2mない物件＝素人手を出すな

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★ 5. 【土地のクセ】敷地・道路

チェック	意味
私道	トラブル源。持分確認
道路幅	車出せる？軽だけ？
角地	○便利 ×冬寒い
旗竿地	安いがストレス有

旗竿＝駐車と除草がストレス

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★ 6. 【周辺環境】家よりこっちが重要

現地で見るもの👇

• ゴミ集積所
• 近隣の生活音
• 空き地・空き家
• 畑（匂い・虫）
• 坂道・除雪
• 街灯
• 通学路
• 犬の吠え声

ご近所ガチャは運じゃなく調査

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✅ プロが現場でやってる裏技チェック

行動	理由
雨の日内見	本性が出る
下水マス開ける	汚れ・詰まり
排水テスト	風呂・洗濯同時排水
スマホ水平器	傾き確認
床を叩く	腐食音チェック
押入の壁触る	湿気判定

家は“音と匂い”でわかる。

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✅ 素人でも気づける“危険サイン”

• シロアリ羽アリの抜け殻
• 畳や床が柔らかい
• 壁紙の浮き
• 1階がカビ臭い
• 雨樋が壊れたまま
• 外構が波打ってる
• 玄関や窓が重い
• 隣家との距離が近い

1つなら様子見
3つ出たら撤退ライン

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✅ 中古戸建の価格判断

内容	判断
本体が優秀	リフォーム価値あり
躯体OK＋配管新しめ	大当たり
躯体OK＋配管古い	あり（予算必要）
躯体NG＋配管古い	買うな

内装より構造・配管が命

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✅ 購入前にやること

行動	なぜ
既存図面の確認	設備把握
役所調査	道路/用途/上下水道
設備点検	給排水・電気容量
近所挨拶	情報量が桁違い

そして
価格交渉は“指摘＋見積根拠”が武器

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✅ ぶっちゃけ：プロはこう考える

“全部いい”中古は存在しない

欠点を理解→コスト算定→選ぶ
これが正解。

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✅ 結論：中古戸建は“目利き＋判断”で勝つ

成功する人	失敗する人
現場を見る	写真で判断
構造重視	内装重視
臭いで気づく	雰囲気で決める
相場理解	勘で動く
プロに相談	一人で悩む

中古はギャンブルじゃない。
情報と判断のゲーム。

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✅ 茨城で中古戸建のプロと探すなら

ひたちハウス（IIK株式会社）
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欠点を隠さず、直し方と費用まで伝えます
“買わない選択”も当然あり。