【古い家の風呂が甦る】タイル風呂をユニットバスにせず活かす方法｜コストを抑えて快適にするプロの再生術
築30〜50年以上の戸建や空き家を買い取ると、必ずといっていいほど出会うのが
昭和のタイル風呂
古民家好きには「味」ですが、
現代の感覚では
- 冷たい
- カビが出やすい
- 目地が割れる
- 冬が寒い（地獄）
- 浴槽が狭い＆深い
- 断熱ゼロ
このままでは正直、入居者は厳しい。
しかし！
✅ 解体してユニットバスに替えると80〜150万円
✅ 配管・給湯・土間打ち直し込みでさらに増えることも
✅ 古家投資では重コストで回収難
全部壊さず活かす＝利益が残る
この視点が、築古再生の勝ちパターンです。
この記事では、
- タイル風呂は本当に全部NG？
- 活かすべき条件
- DIY＆低コスト改善
- プロがやるべき補修
- 注意点（ここ間違うと事故）
- 実際にやって良かった再生アイデア
を、不動産実務の視点で徹底解説します。
目次
✅ タイル風呂をユニットにせず活かすメリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 費用を抑えられる | 数万円〜30万円以内で改善可能 |
| レトロ感を残せる | 古民家・田舎暮らし層に刺さる |
| 解体不要 | 音・廃材・工期を削減 |
| DIYとの相性 | 良い（表面仕上げで大変身） |
| 賃貸・民泊でも個性に | SNS映えする浴室にできる |
ユニットに変えれば確かに快適。
でも、再生コスト＝投資効率。
築古は「壊す→金」より
残す→工夫→価値が正解。
✅ タイル風呂を活かすべき家の条件
| 条件 | 判断基準 |
|---|---|
| 躯体が生きてる | 下地腐敗なし、土台に水腐食なし |
| 排水が正常 | 水が流れる、逆流しない |
| 換気ができる | 窓 or 換気扇あり |
| タイル割れが軽度 | 目地補修で対応可能 |
| 断熱改善が可能 | 窓／壁に断熱追加できる |
土台が腐ってる → 無条件でユニット or 解体
ここはケチると事故＆クレーム。
✅ タイル風呂を蘇らせる方法【実践版】
① 床を暖かく・安全に
最優先課題は冷たさ＋滑り。
👉 おすすめ対策
- 浴室用シート（ペディフロアなど）
- 風呂用マット & 断熱マット
- 木製すのこ（防腐塗装）
タイル床→温かく滑らない
「寒い」から「安心」へ
② 壁・天井を防カビ仕上げ
選択肢
- 防水塗料（浴室用）
- 浴室用フィルム・シート
- 部分アクセント貼りでお洒落に
ポイント
- カビの上から塗らない、まず漂白
- コーキングは防カビタイプ
“昭和のタイル壁×白防水仕上げ”は
令和っぽくて映えます。
③ タイル補修は細かく確実に
- 割れたタイル→補修パテ or 1枚交換
- 目地補修→エポキシ or 防カビ目地材
- ヒビは徹底処理（水侵入させない）
1mmの亀裂が家を壊します。
水は最強の破壊者。
④ 浴槽問題を解決する
昔の浴槽＝狭い・深い・冷める
ここがネック。
改善案
- FRP浴槽の再塗装
- 浴槽用ライナー（リニューアル）
- 追い焚き不要→保温カバー
「全交換しない」でも結構いける。
⑤ 断熱性能UP
- 内窓 or ペアガラスフィルム
- 浴室ドアの隙間対策
- 浴室暖房 or 壁掛けヒーター
寒さ改善＝満足度爆上がり
⑥ 照明・雰囲気を現代化
- 防水LEDライト
- ミラー交換
- ステンレス小物で統一
“古い風呂”→“ヴィンテージスパ”
✅ 実際のコスト感
| 内容 | 目安費用 |
|---|---|
| 床シート貼り | 10,000〜30,000円 |
| 防水塗装 | 10,000〜25,000円 |
| 壁用リメイクシート | 10,000〜40,000円 |
| コーキング・補修材 | 3,000〜10,000円 |
| 照明交換 | 3,000〜10,000円 |
→ トータル 2〜10万円で劇的変化
ユニット交換100万円と比べたら
リターン倍
✅ 逆にやってはダメなケース
- 土台腐食
- 給水給湯管の劣化
- 排水勾配不良
- シロアリ痕
- 水漏れ発生
→ プロ施工（ユニット化 or 土台補修）
“見た目だけ綺麗”は危険。
構造が命です。
✅ ユニットにせず活かす＝戦略
築古DIYは
直すところ・残すところの見極め
- お金をかけなくていいところ
- 絶対にケチってはいけないところ
この判断が投資の收益を変える。
タイル風呂は
壊さず活かす選択肢がある
＝空き家再生の武器。
✅ 実際の成功パターン（自社目線）
- 昭和タイル＋白塗装→北欧風に
- 床は浴室用マット→冷たさ消える
- 照明→暖色LEDで一気におしゃれ
- 浴槽は研磨と再コート
結果：
リフォーム費1/10で入居決定
これ、現場で何度もあります。
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✅ まとめ
| 項目 | 結論 |
|---|---|
| タイル風呂は捨てなくていい | 活かせる |
| 費用 | ユニットの1/10 |
| 重要ポイント | 断熱・防水・補修 |
| できる人 | DIY・投資家・古民家愛好家 |
| 禁断条件 | 構造腐食／漏水 |
昭和のタイル風呂は、アイデア次第で資産になる。
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「全部壊す」は最終手段。
残せる家は、輝かせる。
この記事を書いた人 石川実(ishikawa minoru)
ひたちハウス、IIK株式会社代表。
宅地建物取引士
空き家空き地の買取、リフォーム賃貸を手掛けるひたちハスウ、出張買取販売「出張リサイクルショップ24時」など茨城県内地域密着でお客様の悩みを解決するべく様々な事業を展開。プロの目線で空き家、空き地の管理方法等を伝授します。
