【完全ガイド】再建築不可・接道なし・ボロボロの空き家を売るために知っておくべきこと

こんにちは。茨城県常陸大宮市で空き家・古家・土地の買取と活用を行っている ひたちハウス（IIK株式会社） です。

「再建築不可だから売れないと言われた」
「接道義務を満たしていない旗竿地で誰にも相手にされない」
「築50年以上、雨漏りもしていてもうボロボロ…」

そんな状態の空き家でも、実は“売る方法”はあるのです。

本記事では、以下のような“売れにくい”とされる空き家を持つ方に向けて、

• ✅ 再建築不可物件の定義と特徴
• ✅ 接道なしの土地がなぜ売れないのか
• ✅ ボロボロの空き家を売るために必要な準備
• ✅ 実際に売却に成功した事例
• ✅ 買取可能な業者の見つけ方

まで、プロがわかりやすく徹底解説いたします。

---

◆ 再建築不可・接道なし物件とは？

◼ 再建築不可物件とは？

都市計画区域内では、「建築基準法第43条」により、原則として4m以上の道路に2m以上接していない土地には建築物を建てられません。

この条件を満たさない土地の上にある建物が「再建築不可物件」です。

つまり：

• 今ある建物は使える（既存不適格）
• 解体してしまうと、新築はできない
• 増築・建て替えも原則NG

という厄介な制限付き物件です。

---

◼ 接道なしの空き家とは？

いわゆる“旗竿地”や“袋地”など、道路に直接面していない土地が該当します。
建築の許可が下りないだけでなく、消防車や救急車の進入も難しいため、安全面でも懸念されます。

---

❗注意ポイント

• 不動産仲介業者が「取り扱い不可」と断ることが多い
• 一般の買主が住宅ローンを組めない（融資が通らない）
• 土地単体での価値が低いと見なされる

➡ だからこそ、専門業者への売却や特殊な活用方法がカギとなるのです。

---

◆ 売れにくい空き家でも、売れるケースとは？

実は「売れない」わけではなく、売れるルートや相手が限られているだけです。

✅ 1. 隣地所有者に売る

「再建築不可」でも、隣地と合わせると再建築できるようになるケースがあります。

そのため、隣地を持っている人がこの土地を買えば、以下のようなメリットがあります：

• 増築・建て替えが可能になる
• 駐車場や庭、倉庫などに利用可能
• 土地の価値全体が上がる

ひたちハウスでは、隣地所有者への交渉も無料で代行しています。

---

✅ 2. 再建築不要な用途で活用する

例：

• 資材置場・車両置場
• 家庭菜園・ドッグラン・仮設施設
• 太陽光設備用地（農地転用できれば）

つまり、「家を建てない前提」で買う人がいれば売れるということです。

---

✅ 3. 建物そのままをリフォームして使う

再建築不可でも、既存の建物がまだ使える場合は、そのまま住む・貸す・再生するという方法があります。
このパターンでは「築古・激安物件を探している投資家」や「DIY希望の個人」などがターゲットになります。

---

◆ ひたちハウスの再建築不可・ボロ家の買取実例

● 常陸太田市｜築55年・接道1.5mの旗竿地

• 状況：雨漏り／風呂なし／トイレ汲み取り式
• 問題点：接道が2m未満 → 再建築不可
• 対応：そのまま買取 → 解体 → 隣地と合筆し活用へ
• 結果：半年で現金化完了、固定資産税の負担解消

---

● 那珂市｜袋地＋シロアリ被害＋残置物あり

• 状況：屋根が崩れかけ／室内ゴミ多数／廃屋状態
• 問題点：接道ゼロ／再建築不可
• 対応：残置物含めて即日査定 → 更地化 → 畑用地として近隣に販売
• 結果：「もうどうにもならない」と諦めていた所有者様が感激

---

● 常陸大宮市｜再建築不可の市街化調整区域物件

• 状況：市街化調整区域＋接道1.2m＋築60年以上
• 問題点：建築不可／隣地との境界不明
• 対応：測量・境界確定 → 解体 → 太陽光設置用地として企業に売却
• 結果：空き家放置10年→現金買取で資産整理成功

---

◆ 売却までの流れ（ひたちハウスの場合）

1. お問い合わせ・ヒアリング
   　→ 写真や登記情報があれば調査可能（現地調査は無料）
2. 現地確認・再建築不可要因の分析
   　→ 道路幅・接道状況・建築制限などを行政に確認
3. 隣地調査・活用可能性の診断
   　→ 合筆交渉や農地転用の可否も含めて検討
4. 査定価格の提示と条件のご説明
   　→ 解体・残置物撤去費込みでのご提案
5. 契約・決済・登記手続き
   　→ 司法書士立会い、現金一括支払い対応

---

◆ よくある質問（Q&A）

Q. 本当に売れるんですか？接道もなくてボロボロなんですが…

はい、そのままの状態で売れた事例が多数あります。
売れるかどうかは、「建て替えられるか」ではなく「どう使えるか」で判断します。

---

Q. 相続登記していない空き家でも大丈夫？

問題ありません。相続登記未了でも売却可能です。
当社提携司法書士がサポートいたします。

---

Q. 不動産業者に断られたのですが…

一般の仲介業者では扱えない物件でも、ひたちハウスは「買取専門」なので対応可能です。

---

Q. 解体や片付けもお願いできますか？

もちろんです。解体・整地・残置物処分まで当社で一括対応しますので、売主様側のご負担はありません。

---

◆ 再建築不可の空き家を放置するとどうなる？

• 固定資産税が毎年かかる（使っていなくても）
• 老朽化で倒壊や火災リスク
• 害獣・害虫の温床になる
• 近隣からの苦情・行政指導（特定空き家の指定リスク）
• 将来的に「誰にも売れなくなる」

放置すればするほど、価値は下がり、コストは上がっていきます。

---

◆ まとめ｜再建築不可・接道なしの空き家こそ、“プロに任せる”べき！

「再建築できないから売れない」
「接道がなくて手放せない」
「もう古すぎて価値はないと思っている」

そんな物件でも、売れる道・活かす道はあります。

ひたちハウスでは、茨城県を中心に、

• 再建築不可
• 接道義務未達
• 雨漏り・シロアリ・残置物あり
• 市街化調整区域・農地・旗竿地

など、「売れない」と言われた物件の買取実績が豊富です。

まずは無料で現地を確認し、「売れる可能性」をご案内します。

---

📞 お問い合わせ・無料査定はこちら

ひたちハウス（IIK株式会社）
〒319-2143 茨城県常陸大宮市根本297-1
📞 TEL：0295-58-6268
🕒 営業時間：8:30〜17:00
🌐 https://hitachihouse-24.com/

✅ LINE・電話・メールで写真を送るだけでもOK
✅ 土日祝も事前予約で対応可能
✅ 空き家の名義変更や登記の相談も歓迎