【注意】市街化調整区域とは？貸家にできるケースや注意点、不動産会社が行う調査とは

こんにちは。茨城県常陸大宮市を拠点に不動産事業を展開する「ひたちハウス（IIK株式会社）」です。

土地や中古住宅の売買を検討している際に「市街化調整区域なので再建築できません」と言われたことはありませんか？

この「市街化調整区域」は、都市計画法に基づく重要な区分であり、建物の新築・再建築・用途変更などに厳しい制限があります。

しかし、すでに建っている建物であれば「貸家」にできる可能性もあるというケースが存在します。

今回は、

• 市街化調整区域とは何か？
• どうすれば貸家にできるのか？
• 注意すべき調査内容や、
• 弊社がどのように調査・対応できるか？
  をわかりやすく解説していきます。

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✅ 目次

1. 市街化調整区域とは？
2. なぜ建物が建てられないのか？
3. 線引き前の建物なら貸家にできる可能性
4. どんな調査が必要なのか？
5. 調査は個人でできる？プロに依頼すべき理由
6. 弊社のサポート内容｜無料相談・調査対応
7. まとめ｜調整区域でも活用の可能性あり！

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1. 市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアのことです。

主に次のような目的で定められます：

• 農地や自然環境を守るため
• 無秩序な開発を防ぐため
• 都市計画に基づいた整備を進めるため

つまり、基本的には家や店舗などを建てられないエリアと考えてください。

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2. なぜ建物が建てられないのか？

市街化調整区域では、次のような原則があります：

• 原則、新築・増改築は禁止
• 建てるには厳格な許可（都市計画法第34条の許可）が必要
• インフラ整備（上下水道、道路など）が想定されていないエリアが多い

つまり、土地を買っても「自由に家を建てることができない」という大きなリスクがあるのです。

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3. 線引き前の建物なら貸家にできる可能性あり

とはいえ、全ての調整区域で建物の利用ができないわけではありません。

重要なのは、**「いつ建った建物か」**という点です。

✅ キーワードは「線引き前建築物」

市街化調整区域が設定される前に既に建っていた建物（いわゆる「線引き前の既存建物」）であれば、一定条件のもとで次のような活用が可能なケースがあります：

• 建て替えはNGだが、現状のまま使用可
• 賃貸（貸家）として第三者に貸すことが可能な場合がある

つまり、「売って貸家にしてもらう」「自分で貸す」などの運用も不可能ではないのです。

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4. どんな調査が必要なのか？

調整区域での建物利用や賃貸を検討する場合、次のような詳細な役所調査が必要です。

調査項目一覧：

調査項目	内容
建築年月日	線引き前かどうかの確認（登記簿・課税台帳・建築確認済証）
用途変更の可否	住宅から賃貸住宅への用途変更が可能か
法令制限の有無	都市計画法、建築基準法、農地法などの確認
接道要件	再建築や使用に必要な道路の条件確認
インフラの状況	水道・下水・ガスの引き込み状況など

これらの調査は、市役所や県の都市計画課・建築指導課など複数窓口を回る必要があり、一般の方には非常に複雑です。

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5. 調査は個人でできる？プロに依頼すべき理由

役所での調査は、次のような理由で一般の方には難しいのが現実です：

• 担当課が複数にまたがる（市町村・県・農業委員会など）
• 不動産用語・法令の理解が必要
• 調査資料が揃わないと正確な判断ができない
• 書類の保存年限により資料が無い場合もある

そのため、「貸家にできる可能性があるかどうか？」を正確に判断するには、専門の不動産会社や行政書士・司法書士のサポートが必要不可欠です。

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6. 弊社のサポート内容｜無料調査・相談承ります

ひたちハウス（IIK株式会社）では、以下のような調整区域のご相談を多く承っております。

✅ 対応サービス：

• 線引き前建物かの調査（建築時期の調査）
• 賃貸利用が可能かの法令チェック
• 役所調査代行（都市計画課・建築指導課・農業委員会など）
• 売却・賃貸の可能性診断
• 賃貸活用・売却のご提案

「この家、市街化調整区域だけど使えるのかな？」というご相談も、どうぞお気軽にお寄せください。

もちろん、調査だけのご依頼でも無料で対応しております。

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7. まとめ｜市街化調整区域でもチャンスはある

市街化調整区域にある不動産は、「どうせ活用できない」と思われがちですが、
線引き前の建物であれば、賃貸にできる可能性があるという事実を、ぜひ知っていただきたいです。

調整区域にある空き家や古屋付き土地でも、弊社が調査・活用提案を行い、収益物件に生まれ変わった事例も多数ございます。

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📞 お問い合わせ・無料相談

市街化調整区域に関するご相談は、地元に詳しい「ひたちハウス」へ。

年中無休で対応可能です！

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