【知らないと損】固定資産税が高くなるケース・安くなるケース

なぜ同じ家なのに税額が変わるのか？不動産のプロが徹底解説

不動産の相談を受けていると、こんな声をよく聞きます。

「去年より固定資産税が高くなった」
「家を建てたら税金が跳ね上がった」
「逆に、思ったより安かったのはなぜ？」

固定資産税は「毎年ほぼ同じ金額」だと思われがちですが、
実際は条件次第で大きく変わる税金です。

しかも多くの方が、
✔ なぜ高くなったのか
✔ なぜ安くなったのか
を正しく理解していません。

この記事では、

• 固定資産税が高くなる具体的なケース
• 固定資産税が安くなる条件
• 家を建てた・壊したときの影響
• 空き家・相続・売却時の注意点
• 不動産会社が必ず説明すべきポイント

を、実務ベースで分かりやすく解説します。

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1. 固定資産税は「評価額 × 税率」で決まる

まず基本から整理します。

固定資産税の計算式

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）

この「固定資産税評価額」が変わると、
当然、税額も上下します。

そして評価額は、

• 土地の使われ方
• 建物の内容・状態
• 法律上の区分

によって変動します。

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2. 固定資産税が高くなるケース【要注意】

ケース①：住宅が建っていない土地（更地）

これは最も多いパターンです。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地には、
固定資産税が最大1/6に軽減される特例があります。

しかし、

• 建物を解体した
• 空き家を取り壊した
• まだ家を建てていない

この状態になると、
住宅用地特例が外れ、税額が一気に上がります。

👉「家を壊したら税金が6倍になった」という話は、事実です。

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ケース②：空き家が「特定空家・管理不全空家」に指定された

近年、特に増えているケースです。

管理不全空家・特定空家とは？

• 草木が繁茂している
• 建物が傾いている
• 近隣に迷惑をかけている

こうした状態の空き家は、
市町村から指定されることがあります。

指定されると、

• 住宅用地の特例が解除
• 固定資産税が大幅増額

になります。

👉「空き家のまま放置」は、税金面でもリスクです。

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ケース③：新築住宅の軽減措置が終了した

新築住宅には、
固定資産税が安くなる軽減措置があります。

一般的な軽減内容

• 新築後3年間（条件により5年）
• 建物部分の固定資産税が1/2

この期間が終了すると、
税額は自動的に上がります。

👉「何も変えていないのに高くなった」は、ほぼこれが原因です。

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ケース④：リフォーム・増築をした

意外と知られていませんが、

• 増築
• 大規模リフォーム
• 建物用途の変更

をすると、建物評価額が上がることがあります。

結果として、

• 建物の固定資産税が上がる
• 翌年から税額増加

というケースもあります。

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ケース⑤：地価の上昇（評価替え）

固定資産税評価額は、
**原則3年に1回見直し（評価替え）**されます。

• 周辺地価が上昇
• 市街化が進んだ
• 商業エリア化

などがあると、
土地評価額が上がり、税額も上がります。

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3. 固定資産税が安くなるケース【知っている人だけ得をする】

ケース①：住宅用地の特例が適用されている

住宅が建っている土地は、
以下の軽減が適用されます。

小規模住宅用地（200㎡以下）

• 固定資産税：1/6
• 都市計画税：1/3

一般住宅用地（200㎡超）

• 固定資産税：1/3
• 都市計画税：2/3

👉 家が建っているだけで、税金は大きく下がります。

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ケース②：建物が古く、評価額が下がっている

建物の評価額は、
築年数とともに減価していきます。

• 築10年
• 築20年
• 築30年以上

と年数が経つほど、
建物部分の税額は下がります。

👉「古い家ほど税金が安い」は基本的に正解です。

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ケース③：災害で建物が損壊した

• 地震
• 台風
• 火災

などで建物が損壊した場合、
減免措置が受けられることがあります。

ただし、

• 自動ではない
• 申請が必要

という点には注意が必要です。

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ケース④：非課税・減免措置が適用された

自治体によっては、

• 生活保護世帯
• 特定条件の福祉住宅
• 公共性の高い建物

に対して、
固定資産税の減免制度があります。

👉 知らずに申請していない人が非常に多いです。

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4. 家を「壊すか・残すか」で税金は大きく変わる

不動産相談で、特に重要なのがここです。

家を壊すメリット

• 管理が楽
• 見た目が良くなる

家を壊すデメリット

• 住宅用地特例が外れる
• 固定資産税が跳ね上がる

つまり、

👉 売却前に壊すと損をするケースが非常に多い

ということです。

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5. 売却・相続・空き家での判断ポイント

売却予定がある場合

• すぐ売る → 壊さない方が有利なことが多い
• 長期保有 → 税負担を含めて検討

相続した場合

• 登記が終わっていなくても課税される
• 放置すると税金だけがかかる

空き家の場合

• 管理しない → 税金UPリスク
• 管理・活用 → 税金を抑えられる可能性

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6. 不動産会社として正直に伝えたいこと

固定資産税は、

• 高い・安いの問題ではありません
• 「知らないこと」が最大のリスクです

多くの方が、

• 解体してから相談
• 放置してから相談

という順番を間違えています。

判断する前に相談する
これだけで、数十万円単位の差が出ることも珍しくありません。

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まとめ｜固定資産税は「仕組みを知った人」が得をする

✔ 固定資産税は条件次第で大きく変わる
✔ 家を壊すと高くなるケースが多い
✔ 空き家放置は税金リスク
✔ 新築の軽減終了で税額UP
✔ 減免・特例は申請しないと受けられない

固定資産税は、
正しく知って、正しく動いた人だけが損をしない税金です。

もし、

• 家を壊そうか迷っている
• 空き家をどうするか悩んでいる
• 売却と保有で迷っている

そんな状況なら、
税金の視点から一度整理することを強くおすすめします。