【要注意】家を壊すと固定資産税はどうなる？

解体後に「税金が6倍」になる本当の理由と、損しない判断基準

空き家や古い家を所有している方から、非常によく聞かれる相談があります。

「家を壊した方が売りやすいですか？」
「古いし危ないから解体しようと思っていて…」
「解体したら固定資産税は安くなりますよね？」

結論から言います。

家を壊すと、固定資産税は“安くなるどころか高くなる”ケースが非常に多いです。

しかもこの事実を知らずに解体してしまい、

• 毎年の税金が跳ね上がる
• 売れるまで何年も重い税負担を抱える
• 「壊さなければよかった…」と後悔する

こうしたケースは、現場では珍しくありません。

この記事では、

• 家を壊すと固定資産税がどう変わるのか
• なぜ「6倍になる」と言われるのか
• 壊した方がいい家・壊さない方がいい家の違い
• 売却・相続・空き家ごとの判断基準

を、不動産実務の視点から正直に解説します。

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1. 家を壊すと「住宅用地の特例」が消える

まず、最も重要な前提から説明します。

住宅用地の特例とは？

住宅が建っている土地には、
固定資産税が大幅に軽減される特例があります。

小規模住宅用地（200㎡以下）

• 固定資産税：評価額の 1/6
• 都市計画税：評価額の 1/3

一般住宅用地（200㎡超）

• 固定資産税：評価額の 1/3
• 都市計画税：評価額の 2/3

👉 家が建っているだけで、税金はかなり抑えられています。

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2. 家を壊すと何が起こるのか？

結論：土地が「更地」扱いになる

家を解体すると、その土地は

• 住宅用地 → ❌
• 更地（住宅なし） → ⭕

という扱いになります。

その結果、

👉 住宅用地の特例が完全に外れます

つまり、

固定資産税が最大6倍になる可能性がある

ということです。

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3. 「税金が6倍になる」は本当なのか？

これは誇張ではありません。

具体例で見てみましょう

解体前（住宅あり）

• 土地評価額：600万円
• 小規模住宅用地適用
• 課税評価：600万円 × 1/6 = 100万円
• 固定資産税：100万円 × 1.4% = 1万4,000円

解体後（更地）

• 土地評価額：600万円
• 特例なし
• 課税評価：600万円
• 固定資産税：600万円 × 1.4% = 8万4,000円

👉 約6倍になっています。

これが「家を壊すと税金が6倍になる」と言われる理由です。

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4. 「古い家だから壊した方がいい」は大きな誤解

多くの方が、こう考えます。

「ボロボロだから壊した方がいい」
「住めない家は価値がない」

しかし、不動産の現場では真逆です。

壊さない方がいいケースの方が圧倒的に多い

• 空き家でも「建物が存在している」
• 住めなくても「住宅として登記されている」

この状態であれば、
住宅用地の特例は維持されます。

つまり、

👉 「使えない家」でも「税金面では価値がある」

ということです。

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5. 家を壊した方がいいケースも存在する

もちろん、すべての家を残すべきという話ではありません。

壊した方がいいケース①：特定空家に指定されている

• 倒壊の恐れがある
• 衛生上問題がある
• 行政から改善命令が出ている

この場合、すでに

• 住宅用地特例が解除されている
• 解除される可能性が高い

ため、壊しても税金が変わらないケースがあります。

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壊した方がいいケース②：売却先が「更地前提」

• ハウスメーカーが購入
• 分譲用地として売却
• 明確に「更地渡し」が条件

この場合は、
売却がすぐ決まるなら解体も合理的です。

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壊した方がいいケース③：再建築不可で価値が建物のみ

• 再建築不可
• 土地として価値がほぼない
• 建物が危険

この場合は、安全面を優先する判断も必要です。

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6. 壊して後悔する典型パターン

パターン①：売れると思って壊したが売れない

• 更地にした
• 税金が上がった
• 売却まで数年

👉 毎年高い固定資産税を払い続ける地獄パターン

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パターン②：相続直後に感情で解体

• 思い出があり壊した
• 使い道を決めていなかった
• 税金だけが残った

👉 「壊す前に相談すればよかった…」とほぼ全員言います

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7. 売却予定があるなら「壊す前に必ず確認」

不動産会社として、ここは強く言います。

売却予定があるなら、壊す前に必ず相談してください。

なぜなら、

• 古家付きのまま売れるケースが非常に多い
• 買取業者・投資家は「壊さない方がいい」場合が多い
• 解体費＋税金増＝ダブルで損

になる可能性が高いからです。

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8. 「壊さずに売る」という選択肢

最近は特に、

• 古家付き土地
• ボロ家投資
• DIY前提購入

といったニーズが増えています。

壊さずに売るメリット

• 固定資産税が安いまま
• 解体費が不要
• 買主の選択肢が増える

👉 壊す＝正解、ではありません。

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9. 空き家を「壊す・残す」判断フロー

迷ったら、以下の順で考えてください。

1️⃣ 行政から指導・指定があるか
2️⃣ すぐ売却予定があるか
3️⃣ 売却先は更地希望か
4️⃣ 税金が上がっても耐えられるか

このどれかで「NO」が多ければ、
壊さない方が得です。

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10. 不動産会社としての本音

家を壊す判断で失敗する方の多くは、

• 解体業者の意見だけを聞いている
• 税金の話を誰にも聞いていない
• 「とりあえず壊す」という判断

をしています。

しかし不動産は、

壊したら元に戻せません。

だからこそ、

👉 「壊す前」に相談
👉 「税金を含めて」判断

これが本当に重要です。

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まとめ｜家を壊すと固定資産税はこうなる

✔ 家を壊すと住宅用地特例が外れる
✔ 固定資産税が最大6倍になるケースあり
✔ 古い家でも残した方が得なことが多い
✔ 壊すべき家・壊さない家は明確に違う
✔ 売却予定があるなら壊す前に必ず相談

固定資産税は、
「知らなかった」では済まされない現実的な負担です。

もし今、

• 空き家をどうするか悩んでいる
• 解体を検討している
• 相続した家を放置している

そんな状況なら、
壊す前に一度、税金と出口戦略を整理することを強くおすすめします。