【要注意】擁壁の車庫＋未登記建物は危険？融資が下りない理由と土地家屋調査士による対処法
「擁壁の下に車庫がある古い家」
「増築されているけど登記がされていない」
「銀行に相談したら融資NGと言われた」
これ、全部つながっています。
結論から言います。
👉未登記＋擁壁構造の物件は、融資が止まりやすい
そして解決には
👉土地家屋調査士による表題登記（変更・新規）が必要です。
目次
なぜ擁壁の車庫は問題になるのか？
まず擁壁（ようへき）とは、
👉土を支えるコンクリートの壁のことです。
よくあるのが、
- 高低差のある土地
- 斜面に建っている家
- 擁壁の中に車庫（ガレージ）がある
こういう構造です。
■問題① 構造の安全性が不明
銀行が一番嫌うのはこれ。
- 古い擁壁
- 設計図なし
- 検査済証なし
👉「崩れたらどうするの？」という話になります。
■問題② 建物扱いなのに未登記
擁壁の車庫って、
👉「建物扱い」になるケースが多いです。
でも実際は…
- 登記されていない
- 図面に載っていない
👉これが融資NGの原因になります。
■問題③ 増築扱いになっている
よくあるパターンです。
- 後から車庫を作った
- 半地下スペースを使っている
👉登記が追いついていない
古い家は未登記が多い理由
これ、現場だと普通にあります。
■① 昔は登記が甘かった
昭和の時代は
👉「登記しなくてもいいでしょ」的なノリ
が普通にありました。
■② 増築を繰り返している
- 物置追加
- 車庫追加
- 部屋増設
👉その都度登記していない
■③ 相続で放置されている
- 誰も内容を把握していない
- 書類がない
👉そのまま現在に至る
未登記だと何が起きる？
ここが一番重要です。
■融資が下りない
銀行は必ず見ます。
👉「登記＝存在証明」
未登記だと
👉担保評価ができない
＝融資NG
■売却できない
買主がローン使えないので、
👉現金客しか無理
＝売れにくい
■トラブルになる
- 面積が違う
- 固定資産税のズレ
- 近隣との境界問題
👉全部あとから発覚します
解決方法：土地家屋調査士による表題登記
ここでようやく解決策です。
■表題登記とは？
簡単に言うと、
👉建物の「存在」と「内容」を正式に登録すること
■やるべきこと
ケースによって違いますが、
① 未登記建物の新規登記
→車庫・倉庫など
② 表題変更登記
→増築・面積変更
③ 現況測量
→正しい形状を確定
👉これを全部まとめてやるのが土地家屋調査士です
実務の流れ（リアル）
■① 現地調査
- 建物の確認
- 擁壁の状況
■② 測量・図面作成
- 正確な面積
- 構造の整理
■③ 登記申請
- 法務局へ提出
- 正式に反映
👉これで銀行が評価できる状態になります
費用の目安
正直にいきます。
- 未登記建物：10万〜30万円
- 表題変更：10万〜20万円
- 条件によってはそれ以上
👉でもこれやらないと売れません
よくある失敗パターン
■「そのまま売れると思っている」
→売れません
■「現金客なら大丈夫」
→極端に価格が下がる
■「銀行が何とかしてくれる」
→無理です
不動産屋としての結論
はっきり言います。
👉未登記＋擁壁車庫＝“そのままでは売れない物件”
です。
ただし、
👉登記を整えれば普通に売れます
ここがポイント。
じゃあどう動くべきか？
おすすめはこの順番です。
■① 土地家屋調査士に相談
→現状把握
■② 登記を整備
→評価できる状態にする
■③ 売却 or 活用
→ここで初めてスタートライン
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まとめ：知らないと損する典型パターン
- 擁壁の車庫は要注意
- 古い家は未登記が多い
- 融資NGの原因になる
- 解決は土地家屋調査士
そして一番大事なのは、
👉「売る前に整える」
これだけです。
最後に（現場のリアル）
この手の物件、
👉相談来る時はだいたい手遅れ一歩手前
です。
- 買付入ってから発覚
- 融資落ちて破談
これ、本当に多い。
だからこそ、
👉早めにチェックしておく
これが一番コスパいいです。
必要なら
「この物件ヤバいか？」の判断もできます。
写真見ればだいたいわかります。
この記事を書いた人 石川実(ishikawa minoru)
ひたちハウス、IIK株式会社代表。
宅地建物取引士
空き家空き地の買取、リフォーム賃貸を手掛けるひたちハウス、出張買取販売「出張リサイクルショップ24時」など茨城県内地域密着でお客様の悩みを解決するべく様々な事業を展開。プロの目線で空き家、空き地の管理方法等を伝授します。
