個人売買での購入は調整区域に要注意！失敗しない土地選びのポイント

こんにちは、不動産会社「ひたちハウス」です。
土地を購入する際、特に調整区域の物件を個人売買で購入する場合は、慎重に検討する必要があります。調整区域では、賃貸も再建築もできない可能性があるため、購入後に「思っていた用途で使えない」といったトラブルが起こることがあります。

この記事では、市街化区域、調整区域、非線引き区域の違いを解説し、調整区域の土地を購入する際の注意点について詳しくお伝えします。

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【区域区分とは？】

日本の土地は、都市計画法に基づいて以下の3つの区域に区分されます。それぞれの区域には用途や建築可能性に違いがあります。

1. 市街化区域

• 特徴：すでに市街地として開発されている、または将来的に開発が計画されているエリア。
• 用途：住宅、商業施設、工場など、さまざまな建築が可能。
• ポイント：基本的に建築が許可されやすく、賃貸経営や住宅購入に適しています。

2. 市街化調整区域

• 特徴：都市の無秩序な拡大を防ぐため、開発を抑制するエリア。
• 用途：原則として農地や森林、自然環境を保全する目的で指定されており、建築には厳しい制限があります。
• ポイント：再建築や賃貸経営ができないケースが多い。住宅用地として使えるかどうか、慎重に確認する必要があります。

3. 非線引き区域

• 特徴：都市計画区域のうち、市街化区域と調整区域に分けられていないエリア。
• 用途：比較的自由に建築が可能ですが、用途制限や規制が全くないわけではありません。
• ポイント：地方や郊外に多く、規制内容を確認することが重要です。

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【調整区域での注意点】

1. 再建築の可否を確認

調整区域では、すでに建っている建物があっても、再建築が許可されない場合があります。購入前に再建築可能かどうかを市区町村の役所で確認しましょう。

2. 賃貸経営が難しい場合がある

調整区域では、新たに賃貸物件として利用する許可が得られないケースがあります。そのため、賃貸経営を目的とした購入にはリスクがあります。

3. 建築許可が必要

調整区域で新たに建築を行う場合、農地法や建築基準法に基づいた許可が必要です。許可が下りる条件は厳しいため、事前に役所や専門家に相談することが必須です。

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【個人売買での調整区域購入のリスク】

個人売買では、プロが介在しないため、以下のようなリスクが高まります：

1. 法律や規制の確認不足

• 売主が調整区域の規制を十分に把握していない場合、誤った情報が伝えられる可能性があります。

2. 必要書類の不足

• 契約時に必要な書類が揃わないことで、所有権移転や建築許可申請が滞る場合があります。

3. 価格が適正でない場合

• 市場価格が分からず、高値で購入してしまうリスクがあります。

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【調整区域の土地購入を検討する際のポイント】

1. 用途を明確にする
   購入目的（住宅用、賃貸用、投資用）を明確にし、その用途が可能かどうかを確認しましょう。
2. 役所で直接確認する
   調整区域の土地は市区町村の役所で用途や建築可能性を確認することが重要です。
3. 専門家に相談する
   行政書士や土地家屋調査士、不動産会社に相談することで、リスクを軽減できます。
4. 契約前にしっかり調査する
   契約前に地盤や法律的な問題を確認することで、購入後のトラブルを避けられます。

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【まとめ】

調整区域の土地は、購入後に用途制限が問題になることが多いため、慎重な調査と確認が必要です。個人売買では特にリスクが高いため、専門家に相談し、規制や条件をしっかり理解した上で購入を検討しましょう。

「ひたちハウス」では、調整区域を含む土地購入に関するご相談を承っています。安心して土地を購入できるよう、経験豊富なスタッフが全力でサポートします。お気軽にお問い合わせください！

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