市街化区域と市街化調整区域の違い｜知らずに土地買うと人生ハードモード

「土地を買いたいのですが、
市街化区域と調整区域って何が違うんですか？」

不動産相談で絶対に避けて通れない質問。

結論から言います。

市街化区域＝建てやすい
調整区域＝建てられない前提

知らずに調整区域を買って、
「家建てられません」と判明→涙目
これ、普通にあります。

この記事では、
“教科書の説明ではなく、現場のリアル” で説明します。

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◆まずざっくり：両者の定義

項目	市街化区域	市街化調整区域
目的	市街地をつくる	市街化を抑制
建物	建ちやすい	基本NG
インフラ	整備されやすい	自己責任多い
固定資産税	高め	安め
投資	安定しやすい	扱い難しい

法律的には都市計画法ですが、
実際は自治体の運用差が超大きい。
これは現場で動いてる人間じゃないと分からない部分。

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◆市街化区域の特徴

✅ 良い点

• 建築しやすい
• インフラ（上下水道・道路）整ってる
• 資産価値安定
• 住宅ローン通りやすい

❗ 注意点

• 固定資産税高め
• 人口減少エリアだと“空き家地獄”に巻き込まれる
• 古い団地エリアは空洞化リスクも

市街化＝無条件で最高、じゃありません。
“場所の価値”が大事。

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◆市街化調整区域の特徴

✅ メリット

• 土地が安い
• 田舎の解放感
• 農家や資材置場利用で人気

❗ デメリット

• 基本は建築不可
• 農地転用必要な場合あり
• インフラ自己負担（井戸・浄化槽）
• 住宅ローン通らないケースあり
• 行政に相談したら“ダメ”で終わることも

ただし、ここ重要 👇

調整区域でも建てられるケースはある

具体的には…

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◆調整区域でも家が建つ条件（代表例）

条件	内容
既存宅地制度(古家あり)	建て替え可能な場合あり ※自治体運用差大
分家住宅	地元で条件満たせば可
都市計画法34条	条件次第で新築許可
開発許可済み区域	計画でOKなケース
建築不可→交渉で可能	レアだが実例あり

この辺はケースバイケース。
ワンパターンは存在しません。

調整区域は、
役所の言う“ダメ”を鵜呑みにすると損します。

ちゃんと資料揃えて話せば
「例外許可ルート」が見えることもあります。

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◆よくある勘違い

勘違い	現実
調整区域＝絶対建てられない	条件次第で建てられる
市街化＝リスクなし	空き家増、資産価値下落ゾーン多い
調整区域＝田舎	市街地すぐそばでも枠内外ある

「名称」より中身を見るのが大事。

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◆市街化区域 vs 調整区域｜どっちが良い？

🏙️ 利便性・資産重視 → 市街化区域

• 初めて家買う人
• 駅近・学校近い方が良い人
• 将来売るつもりの人

🌾 広い土地・自由度 → 調整区域

• 庭広くほしい
• 田舎暮らししたい
• DIY、畑、ガレージ
• 固定資産税抑えたい

ライフスタイルで決めるのが正解。

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◆【罠】調整区域のヤバいパターン

• 不法投棄されやすい
• 水道来てない→井戸新設で70〜150万
• 浄化槽は維持費＆点検
• 道路が農道 → 公道接道してない
• 境界不明→泥沼
• 将来子どもが困る

調整区域で一番多い相談：

「親が買ったけど自分は使わない。どう処分？」

これ本当に多い。

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◆現場でよくあるリアル相談

👤「安いと思って買いました」→建てられない

調整区域あるあるNo.1
ネット調べや営業トークだけで購入→地獄

👤「役所に聞いたら即NG」

資料揃えず相談＝“門前払いパターン”
→段階踏めば通る案件もある

👤「農地転用できませんと言われた」

農地法×都市計画法の複合地雷
専門家と動くべき案件

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◆見極めのコツ

確認ポイント	理由
都市計画の区分	基本線引き
用途地域	市街化区域だけ。調整区域は用途ナシ
道路の種類	公道か？農道か？
上下水道	来てないと費用嵩む
建築履歴	既存宅地の匂い
現地の様子	近隣状況で判断できる

地図だけで判断する人が失敗します。
現地 → 資料 → 行政 → 専門家の順で見ましょう。

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◆結論：知らずに土地を買わない

タイプ	おすすめ
初心者	市街化区域一択
田舎希望	調整区域＋許可確認必須
農地活用	プロ同行

土地選びは情報戦です。
現場で動いてる人の意見が一番信用できる。

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◆最後に：迷ったら相談が最短ルート

• 市街化区域か調整区域か分からない
• 本当に家建てられる？
• 農地転用いける？
• 調整区域でトラブル中
• 土地相続して困ってる

全部、よくある相談です。

机上のGoogle先生では出てこない情報、
現場で何度も見てきたので、
状況に応じて最適ルート提案できます。

目的は“土地を買うこと”じゃない。

後悔しない選択をすること

遠慮なく相談ください。
変な土地掴んで人生ハードモードになる前に。