市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の違いを不動産屋が解説

土地の価値や使い方を決める大きな要素が「区域区分」です。ここでは、不動産取引で重要な3つの区域 ― 市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域 ― の違いをわかりやすく説明します。

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市街化区域とは

建物を建てやすく、生活インフラが整った「街をつくる区域」です。住宅や商業施設の建築が可能で、利便性が高く地価も安定しています。
ただし、土地価格・固定資産税・都市計画税が高くなる傾向があります。

メリット：建築・売買がスムーズ
デメリット：土地価格・税負担が高い

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市街化調整区域とは

「街を広げないための区域」で、原則建物が建てられません。農地・山林が多く、開発には県や市の許可が必要です。
しかし、既存宅地や農家住宅、太陽光発電や資材置場など、条件次第で利用できるケースもあります。

メリット：地価が安く、自然が多い
デメリット：建築・転用が難しい

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非線引き区域とは

都市計画法上の「線引き」がされていない地域で、建築や利用に比較的自由度がある区域です。
ただし、道路・上下水道などインフラが未整備なことも多く、自己責任での利用が求められます。

メリット：自由度が高く、田舎暮らしや事業向き
デメリット：行政支援や公共設備が少ない

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区域による売却・活用の違い

区域	家が建てられる	売却しやすさ	主な用途
市街化区域	◎	◎	住宅・商業地
調整区域	△（許可要）	△	農地・太陽光
非線引き区域	○	○	住宅・事業用地

市街化区域では坪単価10〜20万円、調整区域では1〜5万円が目安。非線引き区域はその中間です（茨城県内平均）。

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自分の土地の区域を調べる方法

1. 市役所の都市計画課へ問い合わせ
2. **都市計画図（用途地域マップ）**を見る
3. 不動産業者に相談

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まとめ

• 市街化区域：建築しやすく高価
• 調整区域：原則建築不可だが活用余地あり
• 非線引き区域：自由だが自己責任

常陸大宮市・常陸太田市・那珂市などでは、調整区域や非線引き区域の土地が多く存在します。
「家が建てられるか」「売れるか」「太陽光は可能か」など迷ったら、地元の不動産業者に確認するのが確実です。

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ひたちハウス（IIK株式会社）
茨城県常陸大宮市根本297-1
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