接道していない土地は買取が難しい？私道を通る場合の注意点と契約方法

はじめに

不動産売買において、「接道義務」という言葉を聞いたことはありますか？
これは建築基準法で定められた規定で、建物を建てるためには幅4m以上の道路に2m以上接している土地でなければならないというものです。

この条件を満たしていない土地は、再建築不可物件や**無道路地（むどうろち）**と呼ばれ、売却が難しいケースが多くなります。
特に「他人の私道を通らなければ公道に出られない土地」は、法律的にも権利関係的にも注意が必要です。

本記事では、不動産業者の立場から、接道していない土地の問題点、私道利用の契約方法、買取の可能性を詳しく解説します。

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1. 接道義務とは？

建築基準法第42条により、建物を建てるためには以下の条件が必要です。

• 幅4m以上の道路（建築基準法上の道路）に
• 2m以上接していること

この条件を満たさない土地では、原則として建物を建築・再建築できません。
たとえ古家が建っていても、建替え時にはこの制限がかかるため、資産価値が大きく下がります。

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2. 接道していない土地の事例

事例1：袋地（ふくろじ）

四方を他人の土地に囲まれており、直接公道に出られない土地。
唯一の出入り口が他人の私道や敷地内通路の場合があります。

事例2：旗竿地の竿部分が他人地

道路までの細長い通路部分が他人名義で、その利用について契約がないケース。

事例3：農地や山林の一部

宅地化されていない上に接道がないため、利用価値が低い。

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3. 接道していない土地の問題点

接道していない土地は、不動産業者にとっても買い取りが難しい物件です。主な理由は以下の通りです。

1. 再建築不可
   • 新築や建替えができず、利用価値が制限される。
2. 金融機関の融資が難しい
   • 再建築できない土地は担保価値が低く、住宅ローンが組めない場合が多い。
3. 将来的な売却が困難
   • 次の買主も同じ問題を抱えるため、売却先が限られる。
4. 通行権トラブル
   • 私道の所有者や隣地所有者との間で、通行の可否や管理負担を巡ってトラブルになる可能性がある。

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4. 他人の私道を通らなければならない場合の対応策

接道していない土地でも、私道の利用権を確保できれば活用の可能性は広がります。
そのためには、私道所有者との間で以下のような契約や覚書を交わすことが重要です。

4-1. 賃貸契約書

• 私道部分を借地として利用する契約。
• 契約期間、賃料、更新条件を明記。
• 賃貸借契約にすることで、通行や工事車両の出入りなどの権利が安定。

4-2. 通行使用承諾書（覚書）

• 私道の所有者が通行を承諾する旨を文書化。
• 無償利用の場合でも、トラブル防止のために必ず書面で残す。
• できれば登記（地役権設定登記）まで行うと安心。

4-3. 地役権設定登記

• 私道利用権を法的に担保する方法。
• 不動産登記簿に記載されるため、売却時や相続時にも権利が引き継がれる。

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5. 買取の可否について

不動産業者によっては、接道していない土地でも以下の条件を満たせば買取可能です。

• 私道利用について正式な契約書・覚書がある
• 地役権設定登記が完了している
• 建物がなく、資材置き場や駐車場など別用途で利用できる
• 他の隣接地と合わせて接道義務を満たせる

逆に、権利関係が不明確な場合や、通行承諾が得られない場合は買取が難しくなります。

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6. 契約書・覚書作成のポイント

1. 通行範囲を明確にする
   • どこからどこまでを通行できるのか、図面付きで記載。
2. 通行目的を明記
   • 徒歩、自転車、車両、工事車両など利用範囲を限定。
3. 期間と更新方法
   • 永続的か、更新型かを決定。
4. 管理・修繕負担
   • 私道の舗装や除雪費用を誰が負担するか。

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7. 当社の対応事例

ケース1：覚書のみで買取成立

水戸市内で、袋地に建つ古家付き土地。
私道所有者との間で「通行使用承諾書」を交わしていたため、当社が現状のまま買取。
買主も安心して利用できる状態で売却成立。

ケース2：地役権設定後に売却

常陸大宮市で接道なし土地を相続。
私道所有者と交渉し、地役権設定登記を実施。
市場価値が上がり、スムーズに成約。

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まとめ

接道していない土地は、そのままでは売却が難しいケースが多いですが、私道利用権を契約書や覚書で明確にしておくことで、売却・活用の可能性は大きく広がります。
特に、地役権設定や賃貸借契約により権利関係を安定させることが重要です。

もし「接道がなくて売れない土地」をお持ちであれば、まずは不動産業者に相談し、権利関係の整理から始めることをおすすめします。

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