未登記建物のまま売買する方法｜市役所の「未登記建物所有者変更届」を使う現実的なやり方

不動産の現場にいると、かなりの確率で出てくるのが
「未登記建物」問題です。

・家はあるのに登記がされていない
・固定資産税は払っている
・でも登記簿には建物が存在しない

この状態、実は地方では全く珍しくありません。

そして必ず聞かれます。

• 未登記のまま売れるの？
• 登記しないとダメ？
• 市役所に出す書類があるって本当？
• 費用はどれくらい？

結論から、ハッキリ言います。

👉 未登記建物は「登記しないまま売買」できます
👉 市役所には「未登記建物所有者変更届」があります
👉 実務では普通に使われています

この記事では、不動産屋の立場から
未登記建物を現実的・合法的に売買する方法を、
オブラートなしで解説します。

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そもそも「未登記建物」とは？

未登記建物＝存在するが登記簿に載っていない建物

未登記建物とは、

• 現実には建物がある
• 固定資産税も課税されている
• でも法務局の登記簿には存在しない

こういう建物です。

特に多いのは、

• 昭和の古い家
• 親の代から建っている家
• 増築した部分
• 農家住宅・物置・倉庫

要するに、
「建てたけど登記していない」
それだけです。

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未登記建物は違法？結論：違法ではありません

ここ、かなり誤解されています。

❌ 未登記＝違法
⭕ 未登記＝登記義務を果たしていないだけ

建物の表題登記は、
建築後1か月以内に申請義務がありますが、
罰則はほぼ機能していません。

実務上は、

• 未登記建物が普通に存在
• 市役所も把握している
• 固定資産税も課税している

という状態です。

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未登記建物は売買できるのか？

結論：できます（かなり普通に）

未登記建物でも、

• 売買
• 相続
• 贈与
• 買取

すべて可能です。

ただし、
「登記による所有権移転」はできない
というだけの話です。

そこで使われるのが、
**市役所の「未登記建物所有者変更届」**です。

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市役所にある「未登記建物所有者変更届」とは？

固定資産税の名義を変えるための届出

未登記建物の場合、

• 所有者の管理は「法務局」ではなく
• 市役所（固定資産税課）

が行っています。

そこで使うのが、

👉 未登記建物所有者変更届
👉 未登記家屋所有者変更届

※名称は自治体により若干違います。

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未登記建物のまま売買する基本的な流れ

① 売買契約書を作成する

まずは通常どおり、

• 土地＋建物を売買対象とする
• 建物は「未登記」であることを明記

【記載例】

本建物は未登記建物であり、登記による所有権移転は行わないものとする。

ここ、必ず明記します。
隠すのはNGです。

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② 建物の引き渡しを行う

• 鍵の引き渡し
• 現地の使用開始

実態としての所有権は、
この時点で買主に移ります。

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③ 市役所へ「未登記建物所有者変更届」を提出

ここが最大のポイントです。

提出先

• 市役所
• 固定資産税課（資産税課）

主な提出書類

• 未登記建物所有者変更届
• 売買契約書の写し
• 新旧所有者の印鑑
• 身分証の写し

※自治体によって多少違います。

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④ 固定資産税の名義が変更される

届出が受理されると、

• 固定資産税の納税通知書
• 課税台帳上の所有者

が買主名義に変更されます。

これで、

👉 市役所公認で所有者変更完了
という状態になります。

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なぜ未登記のまま売買するのか？

登記するとお金がかかるから

未登記建物を登記するには、

• 建物表題登記
• 土地家屋調査士への依頼

が必要です。

費用相場は、

• 10万円〜30万円前後

正直、
古家・ボロ家・買取案件では割に合わない
ことが多いです。

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すぐ売りたい・早く手放したいから

• 相続後すぐ売りたい
• 管理が大変
• 空き家で困っている

こういうケースでは、

👉 未登記のまま売る
👉 必要なら買主が後で登記

この方がスムーズです。

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未登記建物のまま売買する際の注意点

注意①：住宅ローンはほぼ不可

正直に言います。

• 未登記建物
• 登記移転できない

この条件だと、
住宅ローンはほぼ使えません。

そのため、

• 現金購入
• 不動産会社の買取
• 投資家

が主な買主になります。

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注意②：契約書の記載は超重要

• 未登記であること
• 登記移転しないこと
• 将来の登記は買主負担

このあたりを
ハッキリ書かないとトラブルになります。

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注意③：後から登記することも可能

未登記建物でも、

• 買主が後日
• 建物表題登記をする

ことは可能です。

その場合は、

• 建築時期の確認
• 固定資産税課の資料
• 現況測量

などを使って登記します。

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実務ではどんな物件が多い？

不動産屋の実感としては、

• 空き家
• 相続物件
• 農家住宅
• 山付き・畑付き物件
• 築40年以上

こうした物件の
3〜4割は未登記建物が絡みます。

つまり、
珍しくも何ともありません。

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「未登記だから売れない」はウソ

これは断言します。

❌ 未登記＝売れない
⭕ 未登記＝売り方が違うだけ

経験のある不動産屋なら、

• 市役所手続き
• 契約書の書き方
• 買主の選定

すべて織り込み済みです。

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不動産屋としての本音アドバイス

オブラートなしで言います。

• 未登記を理由に放置するのは一番ダメ
• 登記するか、しないかは「金額次第」
• 安くても早く売るのは立派な選択

特に空き家は、
持っているだけでコストとリスクが増えます。

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まとめ｜未登記建物は「市役所手続き」で売買できる

最後に要点をまとめます。

• 未登記建物は違法ではない
• 登記しなくても売買可能
• 市役所に「未登記建物所有者変更届」がある
• 固定資産税の名義変更で実務上は完結
• ローン不可なので買主は限定される
• 契約書の記載が超重要

未登記建物は、
知っている人にとっては普通の話です。

「どうしたらいいか分からない」
そう思った時点で、
経験のある不動産屋に相談する
それが一番の近道です。