空き家の活用法｜貸家にリフォームして道場としても活用する方法【不動産会社監修】

日本全国で増え続ける空き家。総務省の調査によれば、全国の空き家率は過去最高の13％を超え、地方ではさらに高い割合となっています。
空き家は放置すると固定資産税の負担だけが増え、老朽化による倒壊リスクや防犯面での問題も深刻化します。

しかし、空き家は工夫次第で価値ある資産に生まれ変わります。
特に近年注目されているのが、**「貸家へのリフォーム」や「道場としての活用」**です。

本記事では、不動産会社の視点から、

• 空き家を貸家にリフォームするメリット・費用・流れ
• 空き家を道場にする活用事例
• 活用前に押さえておきたい注意点
• 弊社が行っている活用サポート事例
  を詳しく解説します。

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1. 空き家を貸家にリフォームするメリット

1-1. 安定した賃貸収入を得られる

空き家を貸家にすれば、家賃収入が得られます。地方の戸建賃貸は需要が根強く、特に駐車場付き・庭付きの一軒家はファミリー層から人気です。
築年数が古くても、リフォーム次第で十分に入居者を確保できます。

1-2. 固定資産税の軽減

住宅として使用すれば、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）を受けられます。
空き家のままだと更地にした場合よりは軽減されますが、特定空き家に指定されると税額が上がる可能性もあります。

1-3. 地域活性化につながる

空き家を活用すれば、地域に新しい住民が増え、商店や学校、自治会などの活性化にも貢献できます。

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2. 貸家へのリフォームの流れ

ステップ1：現状調査

• 建物の構造や老朽化状況をチェック
• 雨漏り・シロアリ被害・配管の劣化などを確認

ステップ2：リフォーム内容の決定

• 内装リフォーム（壁紙、床、キッチン、浴室など）
• 外装補修（屋根、外壁、雨樋）
• 耐震補強や断熱改修も検討

ステップ3：見積もりと工事

• 予算に応じた改修計画
• 工事期間は2週間〜2ヶ月程度が目安

ステップ4：入居者募集

• 地元の不動産会社に管理を依頼
• インターネット広告やSNSで募集

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3. 空き家を「道場」として活用するメリット

近年、空き家を武道やスポーツの練習場、ヨガ・フィットネス道場として活用する事例が増えています。

3-1. 道場活用の魅力

• 広い空間を活かせる（畳間や板間）
• 地域の子供や大人が通える交流拠点になる
• 空き家の維持管理が進む

3-2. 活用事例

• 空き家を空手道場に改修し、週3回地域住民が通う場に
• 古民家を合気道場にして観光客向け体験教室を実施
• 元倉庫付き空き家を格闘技ジムにリフォーム

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4. 貸家兼道場という二刀流活用

空き家の立地や間取りによっては、**「1階を道場、2階を居住スペース」**とする複合活用も可能です。
特に地方では土地が広い物件も多く、駐車場を確保しやすいため生徒の通いやすさも確保できます。

• 平日昼は貸家の居住者が使用、夜や休日は道場として貸し出し
• 居住者自身が道場運営を行うケースも
• 賃料＋利用料の二重収入が可能

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5. 活用前に押さえておく注意点

5-1. 用途地域の確認

都市計画法の用途地域によっては道場運営に制限がかかる場合があります。
事前に市役所の都市計画課などで用途確認を行いましょう。

5-2. 建物の安全性

武道やスポーツ利用では床の強度や天井高、換気性能が重要です。
リフォーム時に安全基準を満たすように改修が必要です。

5-3. 騒音・近隣配慮

練習音や掛け声、車の出入りが近隣に影響する場合があります。
防音対策や駐車計画を立てることがトラブル防止につながります。

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6. 弊社の空き家活用サポート事例

弊社（IIK株式会社／ひたちハウス）では、空き家の現状調査からリフォーム、賃貸募集、道場活用の企画までワンストップで対応しています。

事例1：古民家を貸家にリフォーム

築50年の木造住宅を全面リフォームし、庭付き戸建賃貸として家賃5万円で入居者を確保。地域外からの移住者が入居しました。

事例2：倉庫付き空き家を道場に改修

元農家の倉庫を板張り道場に改修し、地元の空手クラブが利用。利用料収入で維持管理費を賄えています。

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7. 空き家を活用するか、売却するか

空き家は活用して収益化する方法もあれば、売却して現金化する選択肢もあります。
「貸家リフォーム＋道場活用」のような複合利用は、所有し続けたい場合におすすめです。
一方、維持が難しい場合は弊社の残置物そのまま買取サービスを活用していただくことも可能です。

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まとめ

• 空き家は貸家リフォームで安定収入を得られる
• 道場活用は地域貢献と収益化を両立できる
• 複合活用すれば収益の幅が広がる
• 用途地域・安全性・近隣配慮は必須チェック
• 弊社では調査・リフォーム・運営企画まで一貫サポート可能

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