空き家所有者必見！3年後の住宅市場の未来予測と今からできる空き家活用術

はじめに

近年の日本の住宅市場では、新築マンション価格の高騰が話題になる一方で、使われずに放置された空き家の増加も大きな社会問題となっています。総務省の調査によれば、2023年時点で全国の空き家総数は約900万戸に上り、住宅全体の13.8%を占めました​

daiwahouse.co.jp。空き家数・空き家率はいずれも過去最高で、この傾向は今も続いています。

こうした状況の中、空き家をお持ちの方にとっては「この先、住宅市場の未来はどうなるのだろう？」「自分の空き家はこのままで大丈夫かな？」と不安に思うのではないでしょうか。そこで本記事では、現在の住宅市場と空き家問題の現状を踏まえつつ、3年後の住宅市場の未来を予測します。また、空き家を放置するとどうなるのかを解説し、空き家所有者が今からできる空き家活用の具体的な術（売却、賃貸、リノベーション、管理サービス利用など）をご紹介します。親しみやすい文体でお送りしますので、ぜひ最後までお読みください。

3年後の住宅市場はどうなる？

日本は少子高齢化の影響で人口減少が進んでおり、住宅の需要にも変化が起きつつあります。住宅需要を左右する世帯数は2023年に約5,419万世帯でピークを迎え、今後は減少に転じると予想されています​

100years-company.jp。つまり、これから家を必要とする人の数が徐々に減っていく見通しです。一方で、新築住宅の供給や既存住宅の数はすぐには減りません。そのため、住宅市場では余る住宅が増えて空き家がさらに増加する可能性があります。

実際、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は2024年末時点で14%台後半に達したとの推計もあります​

100years-company.jp。今後3年で劇的な変化こそないかもしれませんが、長期的には空き家増加のペースが加速し、10年後の2033年頃には空き家率が30%近くに達するという試算もあります​

100years-company.jp。住宅が余り需要が減っていけば、特に人口減少が著しい地方や郊外では不動産の資産価値（地価）が下落しやすくなるでしょう​

100years-company.jp。逆に都市部では、高齢者向け住宅や再開発ニーズなど新たな需要が生まれる可能性もあり、地域によって明暗が分かれそうです。

このように、3年後を見据えても空き家を取り巻く状況は今後ますます厳しくなると予想されます。住宅市場の未来に備え、空き家問題への対策は待ったなしといえるでしょう。

空き家を放置するとどうなる？

では、もし空き家をそのまま放置し続けると、具体的にどのような問題が生じるのでしょうか？主なポイントを確認してみましょう。

• 税金（固定資産税）の負担増: たとえ誰も住んでいない空き家でも、所有している限り毎年固定資産税などの税金がかかります。現行制度では、建物が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大1/6（小規模宅地の場合）に減額されています。しかし、適切に管理されず「特定空き家」に指定されてしまうとこの特例が受けられなくなり、翌年から固定資産税が最大で6倍、都市計画税も最大3倍に跳ね上がる可能性があります​s-plushome.jp。空き家を放置することは、それだけ税制面で不利になるということです。
• 維持管理コストの増大: 空き家であっても風雨や経年による劣化は進みます。誰も住まない家でも、定期的に掃除や換気、修繕をしなければ建物はどんどん傷んでしまいます。放置が長引くほど雨漏りやシロアリ被害などで老朽化が進行し、大規模な改修や最悪の場合は取り壊しが必要になることもあります。当然ながら、その修繕・解体費用は後になればなるほど高額になりがちです。また、建物を解体して更地にすると税の優遇が効かなくなり固定資産税が上がるため、解体するか放置するか悩ましいところでもあります。
• 資産価値の下落: 長期間人が住んでいない家は市場価値が下がりやすい傾向があります。日本では新築志向が強く、築年数の経った中古住宅は買い手がつきにくいのが現状です。空き家を放置している間にも建物の評価は下がり続け、いざ空き家の売却をしようにも思ったような値段が付かない、あるいは買い手自体が見つからないリスクが高まります。早めに動かず放置してしまうことで、本来得られたはずの資産価値をみすみす目減りさせてしまうのです。
• 防犯・防災上のリスク: 人の住まなくなった家は、防犯や防災の面でもリスクがあります。長期間誰も出入りしない家は空き巣など不審者に狙われやすく、放火など犯罪の標的になることもあります。また、庭の草木が生い茂ったり建物が崩れかけたりすると、景観や衛生面で近隣にも迷惑を及ぼしかねません。こうした場合、自治体から所有者に対し改善や撤去の勧告が行われるケースもあります。最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その費用を請求される事態も起こり得ます。空き家を放置することは、このように経済的にも社会的にも大きなリスクを伴うのです。

今からできる空き家活用術

空き家をそのままにしておくデメリットを見てきましたが、では具体的に空き家を活用するにはどんな方法があるでしょうか？ここでは、空き家所有者が今から取り組める空き家活用のアイデアをいくつか紹介します。

• 空き家の売却: 今後も使う予定がない空き家であれば、早めに売却を検討しましょう。築年数が経つほど建物の価値は下がりやすいため、時間が経つ前に売りに出す方が有利です。近年は自治体が運営する「空き家バンク」に登録して、移住希望者などに物件をPRすることもできます。条件を満たせば、相続した空き家を売却する際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例措置（※）もあり、行政も空き家売却を後押ししています。まずは不動産会社に査定を依頼するなど、一度現在の空き家の市場価値を確認してみると良いでしょう。
• 空き家の賃貸: 空き家をリフォームや清掃で住める状態に整えれば、賃貸物件として活用することも可能です。賃貸に出せば毎月の家賃収入が得られ、固定資産税や維持費の負担軽減につながります。立地や物件の特徴によっては、通常の賃貸として貸し出すだけでなく、シェアハウスにしたり旅行者向けの民泊（Airbnbのような短期賃貸）に活用したりする例もあります。ただし、人に貸す以上は安全性の確保や設備の点検・改修が必要です。賃貸運用する際は、信頼できる管理会社に委託することも検討しましょう。
• リノベーション: 古い空き家でも、大規模なリノベーション（改修）を行えば魅力的な物件に生まれ変わる可能性があります。例えば、間取りを現代のライフスタイルに合うよう変更したり、耐震補強や断熱工事を施すことで、自分や家族が住める快適な家に蘇らせることができます。また、リノベーションして賃貸用アパートに転用したり、カフェ・ゲストハウスなど新しい用途に活用する事例も増えています。自治体によっては、空き家のリフォーム費用に対する補助金を用意しているところもありますので、活用したい空き家がある場合は地元の制度を調べてみると良いでしょう。
• 空き家管理サービスの利用: すぐに売却や活用の予定が立たない場合でも、空き家を放置せず管理サービスを利用する方法があります。専門の業者が定期的に換気・清掃・巡回点検を行ってくれるため、建物の劣化を遅らせたり防犯対策になるなどメリットがあります。費用はかかりますが、何もしないで放置するよりは安心感が格段に違います。将来的に売却や活用を検討する際も、状態が良好なほうが有利に進められるでしょう。

以上のように、空き家活用には様々な選択肢があります。ポイントは、自分の空き家の状況やニーズに合った方法を見極め、できるだけ早めに行動することです。専門家に相談しつつ、売却・賃貸・リノベーションなどの選択肢をあらかじめ整理しておくことが望ましいと指摘されています​

100years-company.jp。早めの準備と工夫次第で、空き家は負担ではなく有効な資産へと変えていくことができます。

※相続空き家の3,000万円特別控除: 被相続人居住用住宅（旧耐震基準の戸建てなど）を相続後、一定期間内に譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度。（適用要件あり）

まとめと今後の対策

空き家所有者にとって、これからの住宅市場の動向は決して他人事ではありません。少子高齢化による住宅需要の減退と空き家増加の流れは今後も続いていく見通しであり、3年後を考えても空き家を巡る状況は一層厳しくなるでしょう。だからこそ、空き家を適切に活用したりタイミング良く処分したりすることで、リスクを減らし大切な資産を守ることが重要です。

本記事で紹介したように、空き家活用には売却、賃貸、リノベーション、管理サービスの利用など様々な方法があります。まずはご自身の空き家にどんな活用策が合いそうか、ぜひ検討してみてください。特に空き家をお持ちの方は、「また今度」と先延ばしにせず 今すぐ行動に移すことが肝心です。放置すればするほど税金や管理の負担が増え、資産価値も下がってしまいますが、早めに対策を講じれば将来の住宅市場の変化にも柔軟に対応できるでしょう。

「何から始めればいいかわからない」という場合は、まず信頼できる不動産会社に相談したり、お住まいの自治体が設けている空き家相談窓口に問い合わせたりしてみましょう。小さな一歩を踏み出すことで状況は大きく変わります。空き家を地域や自分のために有効活用できれば、空き家問題の解決にも貢献できるはずです。これからの住宅市場の未来を見据え、空き家所有者として賢い選択と行動を取っていきましょう。

【参考資料】

• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査（速報）」結果（2023年）​daiwahouse.co.jp
• 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口・世帯数」（2023年問題に関する記述）​100years-company.jp
• 100年企業戦略オンライン：「不動産の2025年問題」解説記事​100years-company.jp​100years-company.jp
• 空き家の固定資産税に関する解説（S plus home 不動産売却ブログ）​s-plushome.jp