農地転用の失敗例と許可のポイント｜市街化区域でも油断禁物

農地転用――響きは簡単。
でも現場のリアルは書類の迷宮＋役所との知恵比べ＋法律の壁です。

「畑だから整地して駐車場にしよう」
「とりあえず砂利敷いて物置置くか」
はいアウト。

許可なく農地を転用したら法律違反
最悪、原状回復＋罰金コース。笑えません。

この記事では、
農地転用でよくある失敗と、
実際に許可を通すためのポイントを実務目線で解説します。

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◆まず基本：農地転用とは？

農地を農地以外の用途にすること

例：

• 駐車場
• 太陽光発電
• 倉庫、物置
• 家庭菜園→砂利敷いて駐車場に
• 事務所や店舗
• 住宅建築

農地は「農地法」でガッチガチに守られてます。
好き勝手に用途変更はできません。

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◆許可の種類（ここ間違える人めちゃ多い）

内容	法律	対象
農地転用	農地法5条	農地→宅地/資材置場/太陽光など
農地取得	農地法3条	農地を所有したい時
非農地確認	農地法	昔農地だったが今は農地でない証明

5条なのに3条やって詰む人、多い。
まず用途→手続き判定が鉄則。

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◆よくある失敗例

❌ ① 勝手に砕石敷いて怒られる

畑に砂利敷いて駐車場化。
→住民から通報
→役所来る
→原状復旧＋指導

地方はご近所ネットワーク舐めたらダメ。

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❌ ② 家庭菜園だからOKと思った

境界曖昧な人多数。
砂利敷いた時点で**“農地じゃない使い方”**。

「畝（うね）があればOK」という伝説、信じないように。

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❌ ③ 太陽光できるって言われた土地、実は第1種農地

第1種生産緑地、優良農地…
→原則不可。泣いてる人何人も見てきた。

「安い農地買って太陽光」は、
だいたい詰み案件です。

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❌ ④ 農地を相続して放置→草原→近所クレーム

「畑放置＝自然」じゃない。
管理責任あります。

放置＝害虫＋獣害＋火事リスク
固定資産税もずっと払う地獄。

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❌ ⑤ 調整区域でもいけると思って買った

調整区域は特に厳しい。
農業委員会の判断が絶対。
ネットの情報は都市部基準、罠です。

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❌ ⑥ 隣の土地持ってるからいけると思った

農地法に情は通用しません。
「地主がOKと言ってる＝許可」ではない。

国家資格の行政書士、土地家屋調査士が入る理由はこれ。

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❌ ⑦ 役所に聞かずに造成スタート

後出しNG。
行政「事前に相談してください」
→これ鉄板回答です。

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❌ ⑧ 不動産会社でも分かってない担当に任せた

これ、恐ろしいほど多い。

• 査定してもらった
• 「転用できますよ」と言われた
• 実際できない

→泥沼。

不動産＝全部知ってると勘違いされますが
農地は別ゲームです。

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◆許可を通すためのポイント

✅ 行政（農業委員会）に早め相談

意識すべきは

「NOと言わせない準備」

前例確認、資料整理。
行政は敵じゃない。味方にする。

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✅ 現地用途・排水計画・道路接続を説明

何を作るか、どう使うか、
将来迷惑かけないか、明確に。

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✅ 面積と区域を確認

• 市街化区域：比較的通りやすい
• 調整区域：ハードモード
• 第1種農地：原則不可

地図で線見るだけで判断しないこと。

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✅ 時間を理解する

許可まで2〜6ヶ月普通。
焦っても進まないのが農地。

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✅ 専門家を巻き込む

行政書士、調査士、不動産屋。
チームで動くのが最強。

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◆「やっていいか迷う時」の判断基準

• 自信ないならやらない
• 行政確認前に動かない
• 「安い農地」ほど罠

農地は“素人が手を出したら負け”フィールド

覚えておきましょう。

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◆最近のトレンド

• 相続した農地の処分相談増
• 太陽光撤去地の農地戻し相談
• 高齢化で管理限界
• 農地のまま売れない→負動産化

だからこそ
農地の出口戦略＝早めの相談が命綱です。

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◆まとめ

ポイント	内容
✅ 農地転用は許可必須	勝手に砂利→終了
✅ 第1種農地は厳しい	情報不足が敵
✅ 不動産屋でも知らない人多い	専門領域
✅ 2〜6ヶ月はかかる	焦らない
✅ 迷ったら行政＆プロ相談	自己判断は危険

農地を活かせる人は儲ける。
農地を甘く見た人は損する。
これが現実です。

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◆最後に：農地の悩み、1人で抱えなくていい

• 農地相続した
• 草刈り限界
• 使い道ない
• 太陽光無理だった
• 農地を売りたい
• 転用方法がわからない

全部よくある相談です。

農地は知識ゲーム。
正しい手順で動けば、出口はあります。

「これ農地なんですが…」
その一言でOK。
一緒に最善の道を作りましょう。

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