農地転用の手続きまとめ｜調整区域・市街化区域の違いと成功するポイント

日本では農地を宅地や事業用地に転用（農地転用）するためには、地域の都市計画区分によって必要な手続きが異なります。
特に「調整区域」と「市街化区域」で扱いが大きく変わるため、正しく理解して進めることが重要です。

本記事では、不動産会社の視点から農地転用の流れ・手間・費用・審査ポイント・失敗回避策を中心に詳しく解説します。

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1. 農地転用とは？

農地転用とは、農業委員会の許可を得て**農地（田・畑）を農業以外の用途（宅地、駐車場、資材置場など）**に変更する手続きのことです。

農地法第4条・5条・43条などに基づき、どのような用途に転用するかや、どの区域かによって必要な手続きが異なります。

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2. 市街化区域と調整区域の違い

区域	説明	転用手続き
市街化区域	まちづくりが優先されるエリア。すでに開発が進んでいる土地。	比較的緩やかで、都市計画法とも連動している。
調整区域	開発を抑制するエリア。原則として開発不可とされる。	許可が厳重。特別な理由が必要。

日本の農地の多くは「調整区域」に該当し、許可なしに転用することは法律違反です。

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3. 市街化区域での農地転用手続き

3-1. 手続きの流れ

1. 市役所・農業委員会に「農地転用許可」の事前相談
2. 必要書類の準備（登記簿謄本、位置図、転用計画図、願書など）
3. 転用目的に応じて必要な行政手続き（建築確認など）と平行対応
4. 市街化区域での許可申請（農業委員会）
5. 許可がおりたら転用工事着手・登記変更など

3-2. ポイントと条件

• 【許可基準】周辺の土地利用状況や開発との整合性
• 【手続き期間】概ね2～3ヶ月で許可取得可能（自治体差あり）
• 【費用】数万円～十数万円（申請時手数料・図面作成費含む）
• 【注意点】建築確認や都市計画の制限、接道義務に問題がないこと

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4. 調整区域での農地転用手続き

4-1. 手続きの流れ（より厳重）

1. 事前相談（市役所・農業委員会と慎重に話し合う）
2. 農地利用目的の提示（農地を活用した事例・公共性など）
3. 土地改良区や農業委員会の同意取得
4. 農業振興地域等除外申請（必要な場合）
5. 区画整理・土地区画申請など必要なら同時進行
6. 農地法第5条（開発型転用）または第4条（軽微な転用）の申請
7. 許可の場合、転用工事・登記手続き・復旧義務などを進める

4-2. 許可が厳しい背景と要件

• 公益性や地域活性化の説明が必要
• 固定資産税や地目変更の前提となる
• 申請から許可取得まで半年～1年程度かかることも
• 許可の条件として、転用後の復旧義務や土地利用報告が課される

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5. 成功する転用のポイント

5-1. 事前相談を徹底的に行う

行政への相談は早く、不動産業者としても複数の自治体経験から成功事例を提示できます。

5-2. 図面・用途計画をプロが作成

簡易な手書き図面ではなく、CADや正式フォーマットで作成することで審査の信用力が増します。

5-3. 名義と現況を簡潔に整理

登記簿謄本・固定資産税通知書・現況写真などをそろえ、正確な情報提供を。

5-4. 近隣への配慮も忘れずに

近隣説明会を行い、影響（道路、水はけ、景観）への配慮を文章で残しておくと安心です。

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6. 事例紹介：市街化区域 vs 調整区域

事例A：市街化区域内の畑を宅地に転用

• 容易な転用が可能、住宅開発向けに転用し、建築確認もスムーズに通過。
• 2か月で所有権変更完了、順調な住宅販売につながった。

事例B：調整区域の休耕地を駐車場として転用

• 地元スポーツ施設の駐車場が不足している状況を利用。
• 地域住民の利便性を訴求し許可取得（7か月）。
• 農業委員会の同意、公共施設との連携が鍵。

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7. 転用後の注意点

• 地目変更登記：宅地や雑種地への変更を忘れずに。
• 固定資産税：地目変変更で税額が上がる場合も。税務署との確認を。
• 転用後の維持管理：防草・排水・建築確認など継続対応が必要。
• 将来売却を見据えた資料整備：許可証や図面は将来の売買でも必須資料です。

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まとめ

• 市街化区域と調整区域で農地転用は全く事情が異なる
• 市街化区域はスピーディーで比較的容易
• 調整区域は公益性や現状利用・地目変更など複数審査要素に対する対応が重要
• 適切な事前相談・図面・用途計画が成功の鍵
• 転用後の維持・税務・登記対応も忘れずに対応すれば資産活用として非常に有効です。

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農地転用は難しいようで、一度流れが見えるとスムーズに進められます。質問や個別相談があれば、いつでもご連絡ください。