古すぎる家は本当に売れない？築40年・50年の家が「値段ゼロでも動く」理由【不動産屋の本音】

2026年5月3日

「築40年以上の家なんですが、正直売れませんよね？」

これは、不動産屋をやっていると本当によく聞かれる質問です。
ネットを見ても、

「築古住宅は資産価値ゼロ」
「解体しないと売れない」
「売れずに放置される空き家が急増」

と、不安になる情報ばかり出てきます。

結論から、はっきり言います。

築40年・50年の家でも、売れます。
ただし「売り方」を間違えると、確実に詰みます。

この記事では、不動産屋の立場から、

なぜ「古い家は売れない」と言われるのか
実際に売れる築古物件・売れない築古物件の違い
「値段ゼロでも意味がある売却」とは何か

を、きれいごと抜きで解説します。

なぜ「築40年・50年の家は売れない」と言われるのか

まず、この誤解が生まれる理由を整理します。

理由① 建物としての価値はほぼゼロになる

日本の不動産市場では、

木造住宅：築22年
を超えると、建物評価はほぼゼロになります。

つまり、

「家がある＝高く売れる」
ではありません。

理由② 一般の買主が住宅ローンを使いにくい

築古住宅は、

耐震性
雨漏り
配管劣化

などの理由で、金融機関がローンを嫌がるケースが多いです。

結果として、

買える人が限られる
→ 売れにくい
という構図になります。

理由③ 不動産屋が扱いたがらない

これは業界の裏話ですが、

クレームが出やすい
説明が面倒
仲介手数料が安い

こうした理由で、
築古物件を敬遠する不動産屋は多いのが現実です。

それでも築古住宅が「動く」理由

ここからが本題です。

理由① 買う人は「住む人」だけじゃない

多くの人は、
「家＝自分で住むもの」
と考えますが、実際は違います。

築古住宅を買うのは、

投資家
DIY目的の人
倉庫・作業場目的
土地目当ての人

など、住まない前提の買主も多いです。

この層に届けば、築年数はほとんど関係ありません。

理由② 「解体前提」で成立する取引がある

築50年の家でも、

土地としての価値がある
再建築可能
立地が悪くない

こうした条件が揃えば、
古家付き土地として売却できます。

重要なのは、

「家が古い＝解体しないと売れない」
ではない、ということ。

解体費は、

買主が負担する
価格に織り込む

という形で処理できるケースも多いです。

理由③ 買取業者という選択肢がある

一般仲介だけが、売却方法ではありません。

築古・ボロ家の場合、

現状そのまま
残置物あり
未登記建物あり

でも、買取できる業者は存在します。

価格は高くありませんが、

手間ゼロ
トラブルなし
早く終わる

というメリットは大きいです。

「値段ゼロでも意味がある売却」とは？

ここで、少し踏み込んだ話をします。

0円＝損、ではありません

多くの方が、
「0円で売るくらいなら持っていた方がいい」
と考えます。

しかし現実はこうです。

固定資産税：毎年数万円〜十数万円
管理費・草刈り
近隣クレーム
将来の解体費

これを10年持ち続けたらどうなるか。

0円で売却＝将来のマイナスを止める行為
になるケースは非常に多いです。

実際に多いパターン

売却価格：0円
解体費：買主負担
固定資産税：ゼロになる
管理責任：消滅

数字で見ると、
「手放した瞬間に得をしている」
という状態になります。

築古でも「売れない家」の特徴

逆に、正直に言います。
どうしても難しい家もあります。

再建築不可
接道がない
境界が不明
極端な傾斜地
農地・山林が混在
相続人の合意が取れていない

ただし、
「難しい＝絶対に無理」
ではありません。

扱える業者が限られるだけです。

不動産屋選びで結果は9割決まる

築40年・50年の家の売却は、

物件の良し悪しより、相談先の得意・不得意で決まる

と言っても過言ではありません。

新築・分譲が得意な不動産屋
→ ほぼ断られる
相続・空き家・買取に慣れている不動産屋
→ 話が早い

ここを間違えると、
「売れない家ですね」で終わります。

よくある質問

Q. ボロボロですが、本当に相談していいですか？

→ むしろ、そういう物件ほど早めに相談した方がいいです。

Q. 解体してから売った方がいい？

→ ケースバイケースです。
先に壊すと損するケースも多いので要注意。

まとめ｜築古住宅は「扱い方」で価値が決まる

築40年・50年の家は、

確かに高くは売れません
でも、売れないわけではありません